重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
(2025)渝05民终4478号
上诉人（原审被告）：李某，女，1986年11月11日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。
委托诉讼代理人：徐利蓉，上海市建纬（重庆）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：重庆某物业管理有限公司，住所地重庆市九龙坡区。
法定代表人：陈某，执行董事兼总经理。
委托诉讼代理人：唐卿媛，重庆智渝律师事务所律师。
上诉人李某因与被上诉人重庆某物业管理有限公司（以下简称某物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市九龙坡区人民法院(2024)渝0107民初34012号民事判决，向本院提起上诉。本院于2025年5月29日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人李某及其委托诉讼代理人徐利蓉，被上诉人某物业公司的委托诉讼代理人唐卿媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李某上诉请求：1.撤销一审判决，改判李某不支付某物业公司任何款项；2.本案一、二审案件受理费、保全费由某物业公司承担。事实和理由：1.李某认可一审法院关于2019年7月30日签订的《物业服务合同》因违反法律的强制性规定而无效，对案涉小区业主不具有法律约束力，进而对作为业主的李某不具有法律约束力的认定。但一审法院遗漏部分案件事实，认定事实和适用法律存在错误。某物业公司的法定代表人、某村委会的村长、重庆某实业公司的法定代表人均为陈某。某物业公司于2012年3月28日成立，股东为某村委会、重庆某实业公司，性质为其他有限责任公司，重庆某实业公司的唯一投资人是某村委会，性质为集体所有制。则某村委会是重庆某实业公司的“完全所有人”，重庆某实业公司为所有安置户业主集体所有，同时某村委会也是某物业公司的“完全所有人”，某物业公司也为所有安置户业主机体所有。包括李某在内的非安置区业主从安置区业主中购买房屋，除了安置户本身在拆迁安置时的权利和作为集体经济组织的权利没有以外，其余作为业主的权利义务应与安置户业主相同。《某农转非安置房委托管理协议》可以看出重庆某资产经营（集团）有限公司是案涉小区的征收实施单位，结合某物业公司一审陈述，重庆某资产管理有限公司是建设单位。某镇政府为征收主体，重庆某资产管理有限公司、重庆某资产经营（集团）有限公司都是国企，重庆某资产经营（集团）有限公司是重庆某资产管理有限公司的100%持股股东。重庆某资产经营（集团）有限公司一次性转账支付500万元，每年固定支付20万元管理费是给某村委会，而非某物业公司。某村委会更名为重庆市九龙坡区某街道某村委会，仍然是某物业公司、重庆某实业公司、重庆市九龙坡区某街道某村股份经济合作社的“完全所有人”，也为所有村组织成员集体所有。一审对于某物业公司为何接管小区、从谁手上、什么时候、以什么名义、怎么接管小区，是否为小区提供物业服务，李某是否接受服务以及知晓物业服务，一审法院没有审理。事实上，案涉小区是集体土地征收的安置房，某镇政府为征收主体，重庆某资产经营（集团）有限公司100%控股企业重庆某资产管理有限公司，该小区是某镇政府管理。重庆某资产经营（集团）有限公司支付安置费500万元，以及每年20万元的二次供水差价、维稳工作、安全工作、办公室维护维修、协调工作灯费用，以及按照面积支付物业费补贴灯，不仅仅是物业补贴还有其他费用支付，且支付对象是某村委会，而非某物业公司，说明该小区不存在物业服务，就是政府管理，即使有物业服务，也是为政府职责服务，而非小区业主。某村委会签订该协议一是接受某镇政府和征收实施单位委托，代表某镇政府和征收实施单位为小区服务，某镇政府以及征收实施单位支付给用给某村委会是支付的委托管理费用；二是某村委会是村组织成员代表，是代表村组织成员答应政府资产交易的补贴，李某作为小区业主也应当享受物业补贴。某物业公司作为服务企业，从征收实施单位收取款项作为物业服务费用，本身就不符合服务公司收取物业费的生活常理和逻辑，征收实施单位付管理工作的固定补贴以及物业费补贴，本质是征收实施单位的义务。协议约定“政府出台关于农转非安置房相关规定之日，本协议自动终止”，进一步证明安置小区管理（含物业服务）是政府职责，因为没有安置房相关具体规定，才与某村委会签订协议，一旦出台法律，该协议终止，该协议不是物业服务合同，也不是某村委会作为物业服务单位的依据。一审法院遗漏某物业公司提交的《某钥匙移交》、《重庆市某旅游风景区某农转非安置房工程A/B/C/D栋及车库消防工程移交清单及对物管人员培训内容》等证据，所有交接单位都是某集团或者重庆某资产经营（集团）有限公司、重庆某资产管理有限公司、某镇政府、重庆某发展有限公司，接收人是某村委会，只有2012年11月是某物业公司。另外，《房屋使用安全责任书》签订双方是重庆某资产管理有限公司和某物业公司，则再次证明某村委会代表政府方管理安置小区，在建设单位看来某物业公司只是承租企业。2.一审认定案件事实错误和遗漏导致法律事实认定错误，适用法律错误。村组织成员、某物业公司的关系属于内部关系，且村组织成员是某物业公司的“所有人”，某物业公司收支应当向村组织汇报，其为李某做任何事情都不可能是服务关系，只能是自我行为。无论某物业公司是否为本小区服务，按照前述法律关系分析，村组织成员是某物业公司的所有权，某物业公司均是听从村组织成员的代表人某村委会的安排，故某物业公司为村组织成员做任何事都是村组织成员自己的行为，不存在服务关系。某物业公司和某村委会签订物业服务合同属于上下级事务安排不属于物业服务合同关系。某村委会无论与征收实施单位签订协议还是与某物业公司签订协议均是代表村组织成员，但因为属于重大权益，某村委会没有获得授权，其收取500万元，每年20万元的所谓物业补贴，以及其他收入属于贪污，侵害村组织成员权益，因为部分涉及小区本身资产、权益交易，其业侵犯了非村组织成员业主的权益，恳请法院移交公安处理。某村委会收取500万元，每年20万元所谓物业补贴，以及其他收入，假设为小区提供了服务，也是某村委会提供的，而非某物业公司，某物业公司是听从某村委会的安排，某村委会是为自己提供服务，不应该收取任何费用，即使收取也属于内部问题，不应该适用物业服务合同法律关系。即使某物业公司接管小区，也没有提供物业服务，李某没有接受更不知晓有该物业服务。从小区实际情况和李某购买房屋时间可以证明李某购买房屋时，某物业公司或者某村委会从未收取过物业服务，均是以村委名义管理，李某购买房屋时，某物业公司没有告知，李某也没有交过物业费，实际情况就是购买房屋时原业主说该小区是安置房，没有物业服务，全是政府负责。某物业公司主张其邮寄催款函，邮寄人是法律咨询服务公司的员工徐某，也没有徐某的身份资料，邮寄单也没有备注邮寄的内容，不能达到催收的目的，即使是催收喊，李某就住在小区，没有任何告示或上门催收，莫名收到不认识的人的邮件就是不良邮件。一审也要求法院向法律咨询公司主管单位或者司法局就法律咨询公司以律师名义揽活和非法催收出具司法建议，再次向贵院提出。一审法院偏袒某物业公司，加重李某举证责任，举证责任分配错误。一审法院认定《前期物业服务合同》无效的情况下，不审查某物业公司是否接管小区，接管依据定性等，凭几张最近的照片，就认可某物业公司实际服务了小区，属于严重举证责任分配错误。即使按照某物业公司的主张其余小区具有物业服务合同关系，因为已经认定协议无效，其为小区提供了服务应当是某物业公司的举证责任。且协议无效，收费标准、依据也应当由某物业公司举证，一审法院在某物业公司没有证明其提供服务和达到什么标准的情况下以公租房标准认定严重干涉民事行为。一审法院认定某物业公司实际服务后以履行周期长、服务内容多等特征认为某物业公司几张照片即使提供了完整的服务，应该由李某提供服务不到位的证据，那么所有物业纠纷，业主是否提供几张照片就可以证明物业公司服务不到位这是严重双标。某物业公司作为企业，对于2012年的资料都提交了，对于服务资料只有几张照片，一审法院认为企业不需要做账，不需要留痕。即使认为某物业公司提供了服务，李某作为安置房小区业主，从某物业公司自己提供的证据可以证明，李某不可能知晓有物业服务的存在。不论一审法院如何认定，诉讼时效认定也是错误的。2023年6月25日邮寄只能从2020年6月26日计算。
某物业公司辩称，李某与小区内其他无论是否是安置人员的业主一样，均有义务缴纳物业管理费。2007年修订的《物业管理条例》第二十四条国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。通过该条例可以看出，其立法本意，是在当时大量存在房地产开发与物业管理不分离的情况下，进行了导向性规定，并不否认定在政府认可的情况下可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。某物业公司是正规的合格的物业服务企业。而本案对某物业公司的选聘，是经过了建设单位、政府、村委会的三重认可，切实最大范围的代表了全体被安置农户的利益的，并没有违反强制性规定。村委会在政府和建设单位的要求下，避免自我管理的不足，成立正规物业管理公司，配备专业人员，专门解决安置小区面临的巨大管理难题，发挥了物业管理和村委会监督的双重作用，其最终效果也是得到了事实的肯定。村委会是物业管理公司的股东，并不妨碍物业管理公司独立法人的地位，依法经营、独立核算，这是法律常识，而非李某的恶意揣测、污化。安置房通常由政府或相关机构为安置特定群体而建设，因此在物业管理方面可能具有一定的特殊性。然而这并不影响物业管理公司对安置房的管理职责。建设单位在建筑项目中通常指项目的投资方和管理者。拆迁安置房的建设单位通常是由政府或者政府授权的机构来担任。本案中，根据《不动产登记信息查询结果》所示初始的产权人为重庆某资产管理有限公司。一般情况下，产权所有者为建设单位，但在本案中，重庆某资产经营（集团）有限公司为项目的管理方。鉴于两公司的国企性质和控股关系，某物业公司认为重庆某资产集团公司也应视为建设单位。2012年2月20日签订的《某农转非安置房委托管理协议》三方协议，内容包括了安置小区相关的一系列问题的合意。其中第一条和第六条为本案主要涉及的物业选聘和物业管理费标准。此协议是村委会受建设单位和政府委托选聘物业管理公司并与某物业公司签订《前期物业管理合同》的基础。《前期物业管理合同》内容没有超出该授权范围，也得到建设单位的认可。村委会通过三方协议授权与政府、建设单位均认可的《前期物业管理合同》有效。《前期物业管理合同》第三十一条“服务合同期届满，业主大会没有作出选出或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业管理合同自动延续至业主大会作出选聘或者选聘决定为止。”《前期物业管理合同》到期后，该小区没有成立业委会，村委会与某物业公司续签订的《物业管理合同》，内容并没有发生实质性变化，应视为《前期物业管理合同》的延续。即使没有续签的《物业管理合同》的行为，也不影响某物业进行物业服务的合法性。李某提出物业费补贴不仅是对安置户的身份权利的补贴，也是对小区资产交易的补贴的主张不能成立。李某混同了村委会与物业管理公司，混同了村委会的自治管理和物业管理；混同了安置户的物业管理费补贴与其他安置事宜所涉及的支付；混淆了三方协议和物业服务合同。村委会根据三方协议接受被安置农户的物业管理服务费补贴，并定向支付给提供服务的物业管理公司，用于支付物业管理服务费。某物业公司因安置户小区而成立，从成立起一直服务于两个征地拆迁安置户小区。李某事实上享受了某物业公司提供的物业服务，物业服务中心长期存在，物业服务有目共睹，李某所述不知道有物业服务是不合常理的。李某认为自己购买的是安置房，就应享受安置户的物业管理费补贴，不应由自己支付物业管理费，是误解。某物业公司在向李某进行欠费催收后，起诉至法院，理应得到支持。无论是基于前期物业合同还是事实享受物业服务，一审法院支持李某应支付欠付的物业管理服务费正确，请求驳回上诉，维持原判。
某物业公司向一审法院起诉请求：1.判决李某向某物业公司支付2020年1月1日至2022年6月30日期间的物业服务费共计2229.44元；2.本案诉讼费由李某承担。
一审法院认定的事实：2012年2月20日，某公司（甲方）与某村委会（乙方）及某镇政府（丙方）签订《某农转非安置房委托管理协议》，主要约定：1.某公司征用某镇部分土地，并修建农转非安置房小区，安置农转非住户1044户。2.为规范农转非安置房小区管理，完善社区服务功能，从交房之日起某公司正式委托某镇政府对某农转非安置房小区进行管理，某镇政府可委托某村委会实施具体管理工作。某村委会同意选择有物业管理资质的单位为该小区提供物业管理服务，同时负责整个小区的社会事务和日常管理事务并独立承担相关责任。3.为支持小区管理工作，某公司在协议生效之日起每年一次性付给某村委会拾万元整作为小区二次供水差价、维稳工作、安全工作、办公室维护维修、协调工作等费用。4.小区住宅物业管理费用参照目前公租房物业管理标准执行，即已接房入住房屋按每月1.03元/㎡计收，空置房屋按50%计收。小区物业管理费用由某公司按小区实际接房入住面积和空置房面积每季度向某村委会支付一次。小区内非住宅部分的物业管理费用不在某公司支付范围内。5.政府出台关于农转非安置房相关规定之日，本协议自动终止。
2012年3月1日，某村委会（甲方）与某物业公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，主要约定：1.某村委会选聘某物业公司为某村某小区实施前期物业管理服务，服务内容主要包括：物业交付前，该合同生效后，某物业公司应前期介入，对工程进行适时跟踪，某物业公司提出的意见，某村委会应及时进行解决；物业交付后对物业共用部位的维修、养护和管理和相关场地清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通，2.物业服务收费采用包干制，由业主按其拥有的法定产权建筑面积交纳，包干使用，盈余或亏损均由某物业公司享有或承担，具体标准为高层住宅1.03元/月/㎡；业主应于建设单位交付物业后按时交纳物业服务费，某村委会不对业主的物业服务费作出减免的承诺。合同期限自2012年3月1日起至2018年2月28日止，合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。
2019年7月30日，某村委会（甲方）与某物业公司（乙方）签订《物业服务合同》，主要约定：1.某村委会委托某物业公司为某小区提供物业管理服务，服务内容包括物业服务费、特约服务费和本合同约定的其他费用的收取；公用绿地、花木、景观小品等的养护与管理；公共场所、房屋公用部分的清洁卫生、垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通等。2.物业管理费收费标准为1.03元/月/㎡，住宅建筑面积共计81136.55㎡，每月物业服务费83570.65元。3.某物业公司提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人。
案涉位于重庆市九龙坡区某大道某号某幢某号房屋为成套住宅，建筑面积72.15㎡。该房屋的产权于2016年11月2日因拆迁还房，由重庆某资产管理有限公司名下变更登记至周某乙、岳某名下，后于2017年5月27日因离婚过户，变更登记至周某乙名下。李某于2018年7月20日从周某乙处购买位于重庆市九龙坡区某大道某号某幢某号房屋（建筑面积为72.15㎡），成为案涉农转非安置房小区的业主。
2019年12月13日，某公司向某村委会发出《关于调整物业管理费的函》，主要载明：因案涉小区部分房屋已发生产权变更，房屋产权人不再是被安置人员，自2020年1月1日起，某公司不再承担农转非安置房小区内产权已经发生变更的住宅所对应的物业管理费，该部分物业管理费由某村委会自行向房屋产权人收取。
2023年3月13日，某物业公司与重庆某法律咨询有限公司（以下简称某法律咨询公司）签订《法律服务合同》，委托该公司向包括李某在内的58户业主催收物业服务费。某法律咨询公司于2023年6月25日通过中国邮政快递向李某邮寄《缴费通知书》催收2020年1月1日至2022年6月30日期间的物业服务费，该邮件的寄件人为某法律咨询公司指定的联系人徐某；收件人为李某，电话XXX，收件地址为重庆市九龙坡区某大道某号某小区某栋某号，物流信息显示，该邮件于6月27日由“收件人取走”。
某物业公司另举示：1.物业服务照片一组，拟证明某物业公司在案涉小区提供物业服务。2.客户收款回单3份，重庆市农村集体经济组织收据3份，拟证明2019年四季度后某公司已经不再向某村委会支付李某应缴纳的物业管理费。
一审另查明，某物业公司于2012年3月28日成立，经营范围为物业管理，其股东为某村委会、重庆某实业公司。
本案审理过程中，一审法院向某村委会发函核实：1.某村委会在选聘某物业公司作为物业服务企业为某农转非安置房小区（坐落于重庆市九龙坡区某大道某号）提供物业服务时，是否按照《中华人民某国民法典》第二百七十八条规定履行相应的表决程序，即选聘物业服务企业应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意？2.某村委会在作出选聘物业服务企业的决定，签订物业服务合同时，有无征求案涉小区业主同意并取得过半数业主书面同意，有无业主代表参与、见证、协商；事后有无在案涉小区张贴公告或者以其他合理方式对合同内容予以公示，该合同有无得到业主大会“双过半”的事后追认？嗣后，某村委会向本院回函，主要载明：案涉小区系某农转非安置房小区，建设方为重庆某资产管理有限公司（曾用名为重庆市九龙坡区某有限公司）。小区建成后，因建设方曾派驻的前期物业服务企业无法开展物业服务工作，某村委会按照《某农转非安置房委托管理协议》授权与某物业公司签订前期物业服务合同，某村委会代表的是建设方（业主方）。《某农转非安置房委托管理协议》的甲方（某公司）虽非建设方，但某公司是建设方的控股股东，某公司有权代表建设方即重庆某资产管理有限公司对物业管理事项进行授权。重庆某资产管理有限公司曾作为建设方在《房屋使用安全责任书》的业主单位处盖章，从形式上，也是建设单位对三方协议中某公司的授权行为和某村委会代为选定物业管理企业的认可。因此，某村委会没有进行、也没有必要按照《中华人民某国民法典》第二百七十八条规定履行相应的表决程序。
一审审理中，某物业公司陈述，《某农转非安置房委托管理协议》只针对农转非安置户，而李某不是农转非安置户；某物业公司于2020年开始向李某催收物业服务费，但没有书面依据，于2023年5月进行了第一次书面催收。李某陈述，李某不是农转非安置户，李某于2018年从被安置人员处购买的案涉房屋，购买时原业主称安置房不交物业服务费。
一审法院认为，本案系物业服务纠纷，主要争议焦点如下：第一，某物业公司与某村委会签订的《物业服务合同》对李某是否具有约束力？第二，李某购得房屋成为业主后是否有权享受物业服务费补贴政策？第三，李某是否应当支付物业服务费以及物业服务费标准？第四，某物业公司的诉请是否已过诉讼时效，针对前述争议焦点，评述如下：
第一，关于某物业公司与某村委会签订的《物业服务合同》对李某是否具有约束力的问题。《中华人民某国民法典》第二百七十八条规定：下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；（七）改建、重建建筑物及其附属设施；（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
本案中，案涉小区未成立业主大会，某村委会根据《某农转非安置房委托管理协议》中某公司及某镇政府的授权选聘某物业公司为案涉小区提供物业管理服务，并签订《前期物业服务合同》，但某公司并非案涉小区的建设单位，而作为建设单位的重庆某资产管理有限公司又未予以授权，且《前期物业服务合同》期限届满后，某村委会在选聘物业服务企业时未按照《中华人民某国民法典》第二百七十八条规定，即选聘物业服务企业应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。因此，某村委会与某物业公司于2019年7月30日签订《物业服务合同》时，业主的权利和义务由某村委会决定，没有业主代表参与、见证、协商，事后也没有在案涉小区张贴公告或者以其他方式对合同内容予以公示，前述合同也未得到业主大会“双过半”的事后追认。故，某村委会与某物业公司于2019年7月30日签订的《物业服务合同》因违反法律的强制性规定而无效，对案涉小区业主不具有法律约束力，进而对作为业主的李某亦不具有法律约束力。
第二，李某购得房屋成为业主后是否有权享受物业服务费补贴政策？根据《某农转非安置房委托管理协议》约定，案涉小区的物业服务费由某公司按农转非安置房小区实际接房入住面积和空置房屋面积每季度向某村委会支付一次。某公司向某村委会支付物业服务费的性质系针对特定的被安置人员的补贴，该补贴系基于具备特定身份的人作出的，即对具有特定农转非安置身份的人的补偿，而非对农转非安置房屋的补偿。李某虽从被安置人员处受让取得案涉房屋，成为农转非安置房小区的业主，但因李某并不具备农转非安置人员的身份，故不能继续享受原被安置人员所享有的物业服务费补贴政策。
第三，李某是否应当支付物业服务费以及物业服务费的标准问题。本案中，虽然某村委会与某物业公司签订的《物业服务合同》无效，但从某物业举示的《物业服务合同》、某公司向某村委会支付物业费的记录以及提供物业服务的照片等证据可以看出，某物业公司自2012年3月起至今一直在为案涉小区提供物业服务。故对某物业公司为案涉小区提供了物业服务的事实予以确认。
某物业公司客观上为李某所在小区提供了物业服务，李某也接受了该公司的物业服务，双方构成事实上的物业服务关系，李某应当向某物业公司支付相应的物业服务费。根据《某农转非安置房委托管理协议》的约定，案涉小区的物业管理费参照公租房物业管理标准执行，即按照每月1.03元/㎡的标准计算物业服务费，该标准未违反法律规定，故本案可以参照适用前述物业服务费的收费标准执行。
第四，某物业公司的诉请是否已过诉讼时效的问题。《中华人民某国民法典》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”物业服务合同属于继续性合同，每一期债务在合同履行过程中相继发生，各期债务有关联性，但具有可分性，均为独立债务，诉讼时效应自每一期债务履行期限届满之日分别计算。某物业公司曾委托某法律咨询公司于2023年6月25日通过中国邮政快递向李某邮寄《缴费通知书》催收2020年1月1日至2022年6月30日期间的物业服务费，物流信息显示该邮件于6月27日由“收件人取走”，某物业公司的前述催收行为使得2020年7月1日至2022年6月30日期间物业服务费的诉讼时效中断，该期间物业服务费的诉讼时效应重新计算三年，故某物业公司主张的2020年7月1日至2022年6月30日期间的物业服务费未过诉讼时效。某物业公司未举示其催收过2020年1月1日至2020年6月30日期间物业服务费的证据，故该期间的物业服务费已过诉讼时效，不予支持。
综上所述，根据认定的欠费时间段以及物业服务费收费标准，李某应向某物业公司支付2020年7月1日至2022年6月30日期间的物业服务费1783.55元（72.15㎡×1.03元/月/㎡×24个月）。李某辩称某物业公司未按合同约定的内容和标准提供物业服务，无权收取物业服务费的意见，因某物业公司举示了其向案涉小区提供物业服务的照片，且物业服务存在履行周期长、服务内容多等特征，不能简单以某一时间点的服务水平来评判整个物业服务的质量，且李某未举证证明某物业公司存在服务缺位致案涉小区清洁卫生、公共设施运转等存在重大问题，故对李某的该辩称意见不予采信。
在此提醒双方当事人注意：物业服务与居民生活息息相关，事关居民生活质量提升和社区和谐稳定，直接影响人民群众对美好生活的向往。美好的社区生活不仅要求物业服务企业依约提供高质量的服务，也需要全体业主及物业使用人的配合，案涉小区安置房的特殊性，要求物业公司和业主双方在物业服务合同履行中应该加强沟通、相互配合，在充分认识各自权利义务基础上，依法依约享有各自权益，履行各自义务，共同营造和谐的社区环境。据此，判决：“一、被告李某于本判决生效之日起五日内支付原告重庆某物业管理有限公司2020年7月1日至2022年6月30日期间的物业服务费1783.55元；二、驳回原告重庆某物业管理有限公司的本案其他诉讼请求。”
本案二审审理过程中上诉人李某举示了声援书一份，拟证明案涉小区从来都是村委会自行管理的，并没有委托企业物业公司管理。被上诉人不认可该证据的真实性，合法性与关联性，不认可李某的证明目的。签字的业主与李某一样，不属于农转非的安置对象，本案的处理结果与签字业主存在利害关系。
本院二审审理查明的其他事实与一审查明的事实相同。
本院认为，本案二审的争议焦点为李某是否应向某物业公司支付物业服务费，某物业公司诉请的物业服务费是否超过了诉讼时效期间。
第一，关于李某是否应当向某物业公司支付物业服务费的问题。首先，根据某物业公司在本案一审审理过程中所举示的《某农转非安置房委托管理协议》的约定，某公司作为案涉农转非项目的征用土地一方有权委托某镇政府对案涉农转非安置房小区进行管理，某镇政府有权委托某村委会实施具体的管理工作。根据该协议的约定，某村同意选用有物业管理资质的单位为该小区提供物业管理服务。同时，再根据一审审理过程中某物业公司举示的《某旅游风景区某农转非安置房环境工程绿化移交清单》、照片等证据，可以证明某物业公司为案涉小区的物业服务企业，向包括李某在内的小区业主提供了物业服务。李某上诉认为案涉小区并非系由某物业公司提供物业服务，但其并未举示相应的证据证明案涉小区存在其他的物业服务主体。李某主张案涉小区系由某村委会提供物业，但从委托管理协议的内容来看，案涉小区住户为1044户，由村委会直接提供物业服务显然不具有可能性，至于某物业公司的股权结构与其是否系存在独立主体资格的物业服务企业无关，仅凭某村委会系某物业公司的股东，无法得出案涉小区由某村委会提供物业服务的结论。其次，李某主张某公司每年向某村支付了相应的补贴以及物业费，但某公司作为案涉项目的征收主体有权决定是否支付物业服务费以及为哪部分住户支付物业服务费，某公司向某村委会出具的《关于调整物业管理费的函》明确载明，对于房屋产权人已经变更为非安置人员的某公司不再负担物业服务费，故对于包括李某在内的非农转非安置户在接受了物业服务的同时即应当自行负担相应的物业服务费用，一审判决支持某物业公司物业服务费的请求并无不当。关于物业服务费的认定标准，虽然案涉《物业服务合同》因未经过业主大会授权签订应属无效，该合同约定的物业服务费标准条款亦属无效，但一审参照公租房物业管理标准主张物业服务费并未加重李某的负担，也符合权利义务相一致的基本原则，对此本院予以尊重。
第二，关于某物业公司诉请的物业服务费是否超过诉讼时效期间的问题。法律之所以规定诉讼时效制度是为了促使权利人及时行使权利，防止权利长时间未得到行使而导致权利丧失。本案中，某物业公司有权与其他主体签订服务合同，委托其他主体代为催收案涉物业服务费用，此行为并不违反法律、法规的禁止性规定，应属有效。根据某物业公司在本案一审审理过程中所举示的快递面单、缴费通知书等证据，可以证明某物业公司就李某欠付的物业服务费已经积极行使了催收的权利。李某不认可收到的函件为缴费通知书，但李某也并未举示证据证明签收的文件系其他内容，故其主张某物业公司未进行催收从而诉请的物业服务费超过诉讼时效期间的上诉理由本院不予采信。至于某物业公司通过委托法律咨询公司向李某邮寄的《缴费通知书》中存在部分超过诉讼时效期间的物业服务费，一审在计算李某欠付的物业服务费时已经将该部分进行了扣减，故李某认为一审物业服务费计算错误的上诉理由同样不能成立。李某在本案二审审理过程中所举示的联名信，因签名的主体均与本案存在利害关系，仅凭该联名信无法证明李某不应向某物业公司支付物业服务费，对于李某所举示的证据本院不予采信。
综上所述，李某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民某国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人李某负担。
本判决为终审判决。
审判长 芦明玉
审判员 吴贵平
审判员 倪洪杰
二〇二五年六月三十日
书记员 王丽丽
