重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
(2025)渝01民终10727号
上诉人（原审原告）：重庆某甲物业服务有限公司，住所地重庆市。
法定代表人：代某红，总经理。
委托诉讼代理人：廖某书，女，公司员工。
委托诉讼代理人：罗自强，北京市东卫（重庆）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：重庆某乙房地产开发有限公司，住所地重庆市。
法定代表人：杨某鸿，总经理。
委托诉讼代理人：李加利，重庆伦吉律师事务所律师。
上诉人重庆某甲物业服务有限公司（以下简称某甲公司）因与被上诉人重庆某乙房地产开发有限公司（以下简称某乙公司）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市大足区人民法院（2025）渝0111民初1154号民事判决，向本院提起上诉。本院于2025年10月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人某甲公司的委托诉讼代理人廖某书、罗自强、被上诉人某乙公司的委托诉讼代理人李加利到庭参加二审询问。本案现已审理终结。
某甲公司上诉请求：1.请求变更一审判决第一项为：判令某乙公司立即支付某甲公司自2020年10月至2021年3月期间的物业服务费用、2021年4月至2022年10月期间写字楼的清洁费用、某乙公司应补贴、减免部分业主物业服务费、某乙公司应补贴、减免部分业主车位物业服务费、2021年2月至2022年9月期间的电费、自2022年5月9日至2024年11月30日期间空置住宅物业服务费、自2021年4月1日至2024年11月30日期间的商业空置物业费共计1539730.24元及违约金，违约金以1539730.24元为基数，自2025年2月6日起按照年利率5.642%计算至付清时止；2.判令某乙公司承担一审、二审全部的诉讼费、保全费等费用。事实和理由：1.根据双方签订的《关于<重庆·大足·某某广场前期物业服务合同>的补充协议》，当商业空置率低于30%时，某乙公司不再支付空置房物业服务费。某甲公司作为某某广场小区的物业服务企业，对商业空置情况非常了解，经过核算，空置率至今未低于30%，某乙公司提出空置率低于30%，但是没有提供任何证据证明。2.某乙公司没有提供任何证据证明其已经就出售房屋发送接房通知并履行交房义务，也没有证据证明上述出售房屋已经实际投入使用、不再是空置房；而根据《重庆市物业管理条例》的规定，开发商应当承担房屋交付之前的物业服务费。因此，某甲公司认为，某乙公司举示的证明并不能达到其证明目的。3.某乙公司在本案诉讼程序开始后，一直不正面对某甲公司的诉求作出回应，一审法官要求其对账，但是其没有与某甲公司对账，该不利后果应当由某乙公司承担。
被上诉人某乙公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。出售的商业用房物业费与某乙公司无关，某甲公司单方制作的统计表未经双方确认，其未能对主张的空置商铺物业费提供有效完整的结算依据。
某甲公司向一审法院起诉请求：一、判令被告立即支付原告2020年10月1日至2024年11月30日期间的物业服务费（含住宅、商业、车位等服务费）共计1490030.42元；二、判令被告立即支付原告电费50186.84元；三、判令被告立即支付原告因逾期支付物业服务费产生的违约金298006.08元；四、判令被告承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2019年11月19日，某乙公司（甲方）与某甲公司（乙方）签订《重庆·大足·某某广场前期物业服务合同》，主要载明：第一条物业基本情况物业名称：重庆·大足·某某广场物业类型：住宅、商业、SOHO办公坐落位置：重庆市大足区某某路总建筑面积：14.5万平方米第二条乙方提供的公共性物业服务的主要内容为：1.物业共用部分的日常维修、养护和管理。2.物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理物业共用设施。3.市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理。4.公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。5.附属配套建筑和设施的维修、养护和管理。包括商业网点、文化体育娱乐场所等。6.公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通。7.交通秩序与车辆停放的管理。8.公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务（包括安全监控、巡视、门岗执勤）。9.物业档案资料管理。10.物业专项维修资金的使用。11.装修管理。12.接受业主委托，对其物业专有部分进行维修养护。13.物业服务费和本合同规定的其他费用的收取。14.法律政策规定应由乙方管理服务的其它服务事项。第三条乙方提供的物业管理服务应达到约定的标准（具体服务标准见附件1）第四条本物业管理区域的物业服务收费选择以下包干制第1种方式：包干制（物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润）根据本物业管理区域物业服务收费指导价格，双方约定物业服务费用标准如下（按建筑面积计算）：（1）住宅（高层、小高层）：1.5元/月·平方米；（2）住宅经过合法程序改为办公用房的，按照物业服务费费用标准的200%收取；（3）住宅经过合法程序改为经营性用房的，按照物业服务费用的300%收取；（4）商业物业：底商4元/月·平方米；裙商3元/月·平方米；地下商铺2元/月·平方米；幼儿园元1.5/月·平方米；（5）SOHO（办公）2元/月·平方米；业主向乙方交纳物业服务费后，乙方按合同约定的服务内容和标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。上述费用标准不含物业保险费用、设施设备大中修、专项服务等费用。第五条共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，合理向业主分摊计收。业主共用部位、共用设备设施的用水、用电、用油费用，按户据实分摊后由产权人或使用人交纳。第六条业主应于交房通知书上约定的交房日起之日起交纳物业服务费用。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由甲方全额交纳。…物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月前15日内履行义务交纳当月物管费。…第二十二条本合同自合同签定之日起至本物业成立业主委员会并与选聘的物业公司签订《物业服务合同》生效之日终止。…第二十八条甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三向乙方支付违约金。…第四十一条本合同自合同签订之日起生效。附件：物业管理服务标准（11页-17页）同日某乙公司（甲方）与某甲公司签订《关于〈重庆·大足·某某广场前期物业服务合同〉的补充协议》，主要内容如下：一、空置房物业服务费与结算方式：1.空置房物业服务费：甲方应支付所有商业空置房物业服务费，按前期物业服务合同里价格的4折进行计费，当空置率低于30%，甲方不再支付空置房物业服务费。2.空置房费用结算空置房物业服务费=空置房面积×前期物业服务合同约定收费标准×空置房折扣0.4×服务时长。3.空置房面积以当月最后一天统计的数据核算；服务时长以自然月据实结算，不足一个月的按实际服务天数折算。4.截止合同签订之日，空置房面积约9911.6平方米（具体数据以合同签订时统计的数据为准，明细见附件），若按此数据计算，甲方每月应支付乙方空置房物业服务费/元（实际支付费用据实结算）。5.支付方式：每季度结束后的次月，乙方出具正式增值税专用发票，甲方应在10日前通过银行转账的方式将对应款项支付给乙方；甲方应严格根据合同约定支付对应款项，若确需延迟支付，需提前5个工作日通知乙方，经双方协商一致后，方可按协商要求延迟支付。…七、本协议自双方签字盖章之日起生效。本协议一式四份，甲乙双方各执贰份，具有同等效力。前述前期物业服务合同及补充协议签订后，某甲公司入驻某某广场小区提供物业服务至今。在审理过程中，双方对以下事项达成一致：1.某乙公司尚欠某甲公司自2020年10月至12月期间的物业服务费用31444.84元。2.某乙公司应支付某甲公司自2021年1月至3月期间的物业服务费用39733.15元。3.某乙公司应支付某甲公司自2021年4月至2022年10月期间写字楼的清洁费用15200元。4.某乙公司应补贴、减免部分业主物业服务费即代业主支付的物业服务费合计165741元。5.某乙公司应补贴、减免部分业主车位物业服务费即代业主支付车位服务费合计34200元。6.某乙公司应支付2021年2月至2022年9月期间的电费44000元。
某乙公司和某甲公司就以下问题未达成一致：1.自2021年4月至2024年11月期间空置商业用房物业服务费；2.自2022年5月9日至2024年11月30日期间空置住宅物业服务费。
某甲公司为支持其诉讼请求，举示了如下证据材料：
1.《某某广场商业空置门市欠费金额汇总》，其中2021年物业费87394.02元，2022年物业费117107.63元，2023年物业费102794元，2024年物业费102633.81元，合计409929.47元。某甲公司举示了《某某广场商业空置门市欠费金额汇总》《某某广场商业2021年4月至2024年11月空置费汇总表》《2021年商业空置费统计明细表》《2022年商业空置费统计明细表》，拟证明某乙公司应支付某甲公司2021年4月至2024年11月商业空置物业服务费409929.47元。
2.《重庆市房产面积测算报告书》（4栋、5栋两份）、某某广场重庆市房产面积测算报告书2份（4栋和5栋）、某某广场4栋房屋交接表119份、5栋房屋交接表122份、4栋和5栋住宅空置房物业费明细统计表。拟证明：（1）房产面积测算报告书证明4栋总共179套房屋及每套房屋的建筑面积大小；证明5栋总共180套房屋及每套房屋的建筑面积大小。因此4栋、5栋共计房屋359套；（2）证明从2022年5月9日至2024年11月30日期间，某某广场小区4栋、5栋的房屋交房情况，原告制作的4栋和5栋共计359套住宅，空置房物业费明细统计表是根据业主房屋交接表统计每套房屋的交房时间，并根据4栋、5栋房屋面积测算报告书记载的面积从2022年5月9日起计算每一套房屋至交房前的空置费，经原告统计4栋、5栋住宅空置房共计799481元（证据说明：该组证据中4、5栋共计房屋359套，但是接房表只有241份，其他的是目前尚未接房）。
某乙公司质证认为，双方对空置房未对账，不清楚具体情况，而且商业已经处置完了，不存在很多空置房。4栋、5栋住宅因当时未竣工验收，部分业主强行接房，业主接房后的物业费应由业主承担。商业用房招商后，空置率低于30%，按照补充协议的约定，我公司不再承担物业费。
某乙公司举示了如下证据：
1.《某某广场4、5、6、7号楼及三期地下车库工程竣工预验收会议纪要》，拟证明：某某广场4、5、6、7号楼及三期地下车库工程已经于2020年7月10日通过预验收，可以交房。
2.《重庆市房屋建筑和市政基础设施工程竣工联合验收意见书》，拟证明：某某广场4、5、6、7号楼于2024年12月11日通过了竣工验收。
3.《重庆市房产面积测算报告书》，拟证明某某广场商业用房面积为21576.43平方米。
4.商品房买卖合同44份（已出售房屋清单，该44套商业位于2幢、A幢、C幢），拟证明：某乙公司于2020年7月至2022年期间出售商业房44套，总面积3015.77平方米，这些商业的面积不能算空置面积，物业费应当由业主自行交纳；原、被告签订的补充协议中载明当时的空置总面积为9911.6平方米，而这些出售的商业都是补充协议之后，因此应该扣减，只剩余6000多平方米的空置面积，是低于商业总面积的30%，依据补充协议第一条的约定，某乙公司不再支付商业空置房的物业费。
某甲公司对上述证据的真实性无异议，但认为需要核实上述44套商业用房是否属于空置房中出售的房屋以及出售时间；如果某乙公司没有证据证明其将上述房屋交付给业主，没有实际交付，空置物业费仍应由某乙公司承担。
某甲公司与某乙公司签订前期物业服务合同后入驻某某广场小区提供物业服务至今，双方经多次协商未达成协议。2023年2月28日，某甲公司向某乙公司发出《关于交纳物业服务相关费用的函》，要求某乙公司在2023年3月10日前交纳各项欠费338182.05元。2023年3月1日，某乙公司向某甲公司发出《关于交纳物业服务相关费用的回函》，对部分欠费金额不予认可。2023年7月1日，某甲公司向某乙公司发出《关于交纳物业服务相关费用的函》，要求某乙公司在2023年7月15日对所欠费565653.68元进行核对。2024年1月4日，某乙公司向某甲公司发出《关于交纳物业服务相关费用的回函》，要求某乙公司支付物业服务相关费用1392072.29元。2024年1月16日，某乙公司向某甲公司发送《某乙公司回函》。此后，某甲公司的员工与某乙公司的员工薛某某多次就空置房物业服务费进行沟通，双方未达成一致。现某甲公司起诉来院，并提出如上诉讼请求。
一审法院认为，本案某甲公司起诉的物业服务费自2020年10月1日至2024年11月30日期间的物业服务费，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款规定：民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。因此，本案应适用民法典的规定。
《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定：建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。某乙公司与某甲公司签订的《重庆·大足·某某广场前期物业服务合同》是双方当事人的真实意思表示，一审法院依法确认其效力，双方当事人均应按照合同约定享有权利、履行义务。
某乙公司与某甲公司对自2020年10月至12月期间的物业服务费用31444.84元、自2021年1月至3月期间的物业服务费用39733.15元、2021年4月至2022年10月期间写字楼的清洁费用15200元、某乙公司应补贴、减免部分业主物业服务费即代业主支付的物业服务费合计165741、某乙公司应补贴、减免部分业主车位物业服务费即代业主支付车位服务费合计34200元、2021年2月至2022年9月期间的电费44000元无异议，一审法院依法予以认定，上述物业服务费用共计330318.99元。
本案争议焦点：1.空置住宅物业服务费的认定；2.空置商铺物业费的认定。
1.关于空置住宅物业费的认定问题。一审法院认为，在开庭审理中，某甲公司举示了某某广场4栋、5栋房屋交接表、4栋和5栋住宅空置房物业费明细统计表，开庭后一审法院要求某乙公司就某甲公司举示的某某广场4栋、5栋自2022年5月9日至2024年11月30日期间空置住宅进行核对，但某乙公司至今未与某甲公司进行核实，应承担不举证的法律后果，对某甲公司要求某乙公司承担2022年5月9日至2024年11月30日期间空置住宅物业费799481元依法予以认定。
2.关于空置商铺的物业费问题。某甲公司举示了《某某广场2021年商业空置费统计明细表》《某某广场2022年商业空置费统计明细表》《某某广场商业门市欠费金额汇总》，拟证明某乙公司应支付空置商业物业服务费409929.47元，但某乙公司举示了商品房买卖合同44份，证明某某广场2栋、A栋、C栋共计44套商业用房（建筑面积3015.77㎡）于2020年7月至2022年2月期间被某乙公司售出，这些商业用房的物业费应由业主自己交纳，双方签订补充协议时载明的空置商业用房面积是9911.6㎡，扣减后空置商业用房面积已经低于商业总面积的30%，依据补充协议第一条的约定，某乙公司不再支付空置商业用房的物业费。一审法院认为，某甲公司和某乙公司没有对商业空置房的面积、应支付的物业费进行结算，某甲公司举示的关于商业空置房的证据和某乙公司举示的商业空置房的证据，对方均没有认可，双方也未结算，某甲公司应对某乙公司举示的商业用房买卖合同及接房时间进行核对，确认某乙公司应支付的商业空置房的物业费金额，在双方举示的证据均不能被对方认可的情况下，某甲公司应承担未完全举证的责任，对其要求某乙公司承担商业空置房物业费409929.47元，因证据不充分，其请求依法不予支持。
因双方未完成结算，对空置房的物业费存在争议，违约金自某甲公司起诉之日开始结算。因双方约定的违约金过高，一审法院按照2025年2月的一年期同业拆借中心公布的贷款市场报价利率3.1%上浮40%，再上浮30%，计算为5.642%。
一审法院判决：一、由被告重庆某乙房地产开发有限公司于本判决生效后二十日内支付原告重庆某甲物业服务有限公司自2020年10月至2021年3月期间的物业服务费用、2021年4月至2022年10月期间写字楼的清洁费用、某乙公司应补贴、减免部分业主物业服务费、某乙公司应补贴、减免部分业主车位物业服务费、2021年2月至2022年9月期间的电费、自2022年5月9日至2024年11月30日期间空置住宅物业服务费共计1129800.77元及违约金，违约金以1129800.77元为基数，自2025年2月6日起按照年利率5.642%计算至付清时止；二、驳回原告重庆某甲物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费21344.02元，由被告重庆某乙房地产开发有限公司负担14968.21元，原告重庆某甲物业服务有限公司负担6375.81元。诉讼保全费5000元，由被告重庆某乙房地产开发有限公司负担。
本院二审期间，各方当事人没有提交新的证据。
二审中，某甲公司认可案涉商业于2020年12月25日至2021年8月6日期间出租了811.44平方米。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案二审争议焦点为：某乙公司是否应向某甲公司支付空置房物业服务费。本院评判如下：
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款的规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，双方于2019年11月19日签订的《关于〈重庆·大足·某某广场前期物业服务合同〉的补充协议》明确约定当空置率低于30%时，某乙公司不再支付空置房物业服务费。同时，该补充协议载明协议签订时空置房面积为9911.6平方米。一审中，某乙公司举示了44套房屋买卖合同拟证明其在2020年7月至2022年期间共计出售房屋面积为3015.77平方米，某甲公司虽未予认可，但其并未举示相反证据予以反驳，故上述证据应当予以采信。二审中，某甲公司认可2020年12月25日至2021年8月6日期间某乙公司将商业房屋中的811.44平方米房屋对外出租，因此，在双方已明确的空置房面积9911.6平方米基础上扣除已出售房屋面积和出租房屋面积后，剩余的空置房面积已不足某某广场商业总面积21576.43平方米的30%，即符合上述补充协议约定的“不再支付空置房物业服务费”的条件。综上，一审法院未支持某甲公司关于空置房物业费的诉讼请求并无不当，本院应予维持。
综上所述，某甲公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费21344.02元，由重庆某甲物业服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 唐 松
审 判 员 郑冬梅
审 判 员 张 峰
二〇二五年十二月二十五日
法官助理 赵颖嘉
书 记 员 韩 微
