重庆市高级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)渝民终618号
上诉人(原审原告)：重庆锦宏物业管理有限公司，住所地重庆市沙坪坝区覃家岗都市花园小区，统一社会信用代码91500106202818644W。
法定代表人：邓晓红，该公司董事长。
委托诉讼代理人：田胜，重庆悦诚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：宋扬，重庆悦诚律师事务所律师。
上诉人(原审被告)：重庆朝天门国际商贸城股份有限公司，住所地重庆市南岸区玉马路8号科技创业中心融英楼6楼44号（经开区拓展区内），统一社会信用代码915001085761993230。
法定代表人：谭春联，该公司董事长。
委托诉讼代理人：韦锋，重庆百君律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李彦佑，重庆百君律师事务所律师。
上诉人重庆锦宏物业管理有限公司(以下简称锦宏物业公司)因与上诉人重庆朝天门国际商贸城股份有限公司（以下简称朝天门商贸公司）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市第五中级人民法院于2018年10月16日作出的（2017）渝05民初1499号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月11日立案后，依法组成合议庭，于2019年1月14日对本案进行了询问审理。锦宏物业公司委托诉讼代理人田胜、宋扬，朝天门商贸公司委托诉讼代理人李彦佑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
锦宏物业公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，判决朝天门商贸公司向锦宏物业公司支付2016年9月2日至2018年2月28日期间的商铺物业服务费71115894.15元；车库物业服务费8301253.68元；2.撤销一审判决第三项，判决朝天门商贸公司向锦宏物业公司支付违约金9246439.89元；3.撤销一审判决第四项，判决朝天门商贸公司支付锦宏物业公司固定资产投入费用2711040元和物业管理用房装修费2898000元；4.判决朝天门商贸公司承担本案诉讼费及财产保全费用。事实和理由：1.一审判决确认案涉项目商业部分面积(874552.07㎡)中空置面积（485745.24㎡）的物业服务费计价标准按半价计算无事实和法律依据，本案案涉项目商业部分面积（874552.07㎡）应当由朝天门商贸公司全额交纳物业服务费。双方在《前期物业服务合同》第六条第三款明确约定：“根据本物业管理区域物业服务收费指导价格，双方约定物业服务费用标准如下（按建筑面积计算）：市场交易区商铺：6.37元/月/㎡”，合同双方已经明确约定了全部市场交易区商铺物业服务费的计算标准。在其后的合同条款中，双方才约定了需特别约定的付费事项，双方没有特别约定的情形均应按6.37元/月/㎡，按月全额缴纳。一审判决认定合同双方对“空置物业”及“已售未接房和未出租经营物业”的物业费收费标准未约定，明显与事实不符。2.一审判决适用法律错误。根据当时实行的指导性文件《重庆市物价局关于对重庆市城市物业管理服务收费实施办法执行中有关问题的通知》（渝价【2004】778号文）第七条规定：“纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。业主或使用人的空置房，经物管企业与使用人双方认定水、电、气表起止数均未走动的，业主或使用人应交纳50%的物业服务费”。该通知中关于50%物业服务费标准的规定是赋予社会购房群众的优惠政策，不适用于开发商，也不适用于开发商尚未出售的房屋和开发商尚未交业主接房的房屋。相反，根据该通知精神，一审判决认定的“空置物业”，即朝天门商贸公司尚未交业主接房的房屋，凡是已纳入物业管理范围的，均应由朝天门商贸公司全额交纳物业服务费用。根据朝天门商贸公司与案涉房屋业主签订的《重庆朝天门国际商贸城一期市场商铺统一管理协议》的约定，所有已售并交付业主的商铺凡是已纳入物业管理范围的，也均应由朝天门商贸公司全额交纳物业服务费用。所以，本案并不存在按半价收取物业服务费的情形。一审法院存在法律、法规适用错误。退一步讲，即使按照案涉纠纷争议的物业服务期间2016年9月2日至2018年2月28日正在适用的《重庆市物业服务收费管理办法》（渝府办发【2015】36号），该规定在主城区适用的时间为2016年9月1日，第七条的规定：“物业服务收费根据不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。在《重庆市住宅物业服务等级标准》规定范围内提供服务的住宅及配套停车场的前期物业服务收费实行政府指导价。前款规定之外以及住宅改变用途的物业服务收费实行市场调节价”。本案也应该适用市场调节价，即物业服务合同双方当事人根据合同的约定确定物业服务费用的具体标准。一审法院将其中的485745.24㎡物业按半价确定物业服务费的计算标准，并无合同或法律依据。3.地下车库应根据锦宏物业公司已经提供物业服务的实际情况，按物业服务合同的约定支付物业服务费。关于地下车库物业服务费计算问题，锦宏物业公司每月对地下车库已经进行了实际的物业服务工作，一审中双方对此都予以认可。双方签订的《前期物业服务合同》第六条第三款明确约定：室内停车位：74.94元/月/个，故朝天门商贸公司应按合同约定向锦宏物业公司支付相应的物业服务费。4.一审法院对违约金的认定违反当事人意思自治原则，在朝天门商贸公司未充分举证证明违约金过高的情况下，主动调低违约金数额，于法无据。锦宏物业公司和朝天门商贸公司所签《前期物业服务合同》中明确约定：未按期交纳物业服务费应按日万分之五标准承担违约金，一审判决已经确认朝天门商贸公司违约，应承担违约金，在朝天门商贸公司未能举证证明违约金过高的情况下，一审法院主动调低违约金，违反当事人意思自治原则。同时，一审法院也未要求朝天门商贸公司承担违约金过高的举证责任，严重损害了锦宏物业公司的合法权益。5.一审判决关于固定资产投入费用、物业管理用房装修费的事实认定和法律适用均错误，漏判锦宏物业公司一审合理诉求。锦宏物业公司一审诉讼请求中包含了固定资产投入费用、物业管理用房装修费，上述两项费用本应在合同履行中由朝天门商贸公司支付，在朝天门商贸公司违约的情况下，为了合同的顺利履行，锦宏物业公司不得不垫付上述两项费用，且上述两项费用具有时间上的不可逆性，不可能要求朝天门商贸公司重新进行固定资产投入和物业管理用房装修，所以锦宏物业公司垫付的上述两项费用就是朝天门商贸公司违约而导致锦宏物业公司产生的实际损失。一审法院认为上述两项费用请求的基础是合同履行请求权明显不符合逻辑，实际损失也是明确的，不存在未造成损失的情形，故一审法院关于固定资产投入费用、物业管理用房装修费的事实认定和法律适用均错误，漏判锦宏物业公司一审诉求。综上，请求二审法院查明事实，依法改判。
针对锦宏物业公司的上诉，朝天门商贸公司答辩称，1.对于485745.24㎡空置物业的计费标准本应按2017年10月27日的《物业服务费明细表》约定的339800元/月标准计取，一审判决按半价计算已经使锦宏物业公司额外获益，其要求全额计算物业服务费有违权利义务对等的原则。2.车库部分双方并未移交，按照《前期物业服务合同》的规定，朝天门商贸公司有权不支付车库的物业费，但考虑到实际情况，朝天门商贸公司主动同意按照《物业服务费明细表》确认的78000元/月的标准支付费用，已经衡平了双方利益，一审判决认定正确。3.违约责任的承担，需考虑当事人的过错，朝天门商贸公司在处理双方物业费争议过程中并无过错，本不应当承担违约金，一审判决酌定的100万元，已经加重了朝天门商贸公司的责任，锦宏物业公司再意图增加该责任，有违公平原则。4.固定资产投入费用《前期物业服务合同》并未约定由朝天门商贸公司承担，此外，固定资产投入费和物业管理用房装修费，锦宏物业公司并未实际支出，故其无权主张实际未发生的费用，一审判决未予支持并无不当。综上，请求二审法院依法驳回锦宏物业公司的上诉请求，支持朝天门商贸公司的上诉请求。
朝天门商贸公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.依据朝天门商贸公司答辩意见，依法改判；3.本案诉讼费、保全费由锦宏物业公司承担。事实及理由：1.双方签订的《前期物业服务合同》于2017年9月17日到期终止后，朝天门商贸公司要求锦宏物业公司撤场，而锦宏物业公司拒不撤场，在此之后的物业服务费用朝天门商贸公司不应当支付。《前期物业服务合同》的期限自2015年9月17日起至2017年9月17日届满，一审判决及另案(2018)渝05民终1930号生效判决均确认《前期物业服务合同》到期终止。合同终止后，朝天门商贸公司遂要求锦宏物业公司撤出物业管理区域，但锦宏物业公司拒不撤出。这种情形属于《最高人民法院关于物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定的情形，按照该规定，锦宏物业公司以事实物业服务关系主张物业费，法院不应支持。虽然此前重庆经济技术开发区管理委员会曾组织各方参与协调会，但是朝天门商贸公司并未认可锦宏物业公司继续提供服务的行为。一审法院不应仅凭此就认定朝天门商贸公司认可了锦宏物业公司继续服务，进而判决朝天门商贸公司承担合同到期后的高额物业费。2.双方于2017年10月27日盖章的《物业服务费明细表》构成对485745.24㎡空置物业物业费标准的确认，空置物业部分应当按照该标准计算，一审判决认为《物业服务费明细表》不能作为双方达成一致的依据，属事实认定错误。2017年10月27日，锦宏物业公司盖章确认了《物业服务费明细表》，该表确认未营业区域面积（空置物业）共计为485745.24㎡，确认空置物业每月物业费标准为339800元。《物业服务费明细表》由锦宏物业商贸城分公司（经工商登记取得营业执照）盖章确认，合法有效，对锦宏物业公司具有拘束力。而且，锦宏物业公司曾向朝天门商贸公司出具《授权委托书》，授权该分公司代表锦宏物业公司履行《前期物业服务合同》。由于《物业服务费明细表》属于《前期物业服务合同》履行中的结算材料，其性质并非新签的协议，而是对于《前期物业服务合同》履行中的事实确认和费用结算行为，该行为属于锦宏物业商贸城分公司的授权范围，故锦宏物业公司应当受此行为约束，一审判决不应认定此为越权代理。因此，由于双方对于485745.24㎡的空置物业已经进行了确认，一审判决便不应按照《前期物业服务合同》约定标准的50%计取空置物业的物业费，而应当按照双方确认的339800元/月计算。3.锦宏物业公司并未实际产生2856700元的开荒费，一审判决支持锦宏物业公司的该项请求缺乏证据支撑。根据《前期物业服务合同》第11条的约定，开荒费由朝天门商贸公司据实支付，客观上，案涉物业区域的开荒工作并非由锦宏物业公司实施，锦宏物业公司举示的证据仅有两份《朝天门国际商贸城日常清洁保洁服务合同》和《朝天门商贸城开荒清洁面积和费用确认表》，而且，锦宏物业公司并未实际支付2856700元。该证据可以明显看出，上述保洁合同是锦宏物业公司为物业管理的日常保洁服务所签，这并非针对案涉物业的开荒工作签订。加之该笔费用并未实际产生，不能达到“据实支付”的前提。因此，一审判决仅凭前述证据就认定锦宏物业公司实施了开荒工作，判决朝天门商贸公司支付高达285万余元的费用缺乏证据支撑。4.因双方对空置物业的费用标准存在争议，经过长期的谈判，协商花费了大量时间，加之锦宏物业公司在合同到期后拒不撤场，朝天门商贸公司未按约定标准支付物业费并无过错，不应当承担逾期付款的违约金100万元。一审法院已经查明，由于案涉物业区域内存在大量的空置物业，锦宏物业公司实际提供物业服务并未达到合同约定标准，双方对于空置物业的费用标准经过了多番协商，耗时较长，一直到2017年10月27日，锦宏物业公司才确认了空置物业的费用标准，双方形成结算材料。朝天门商贸公司未按案涉合同约定标准和时间支付物业费的原因在双方一直处于协商过程中，加之合同到期后，锦宏物业公司拒不撤场，双方矛盾加剧，朝天门商贸公司并无主观恶意和过错，且锦宏物业公司在协商过程中也同意部分延付，虽然一审判决已经酌定将锦宏物业公司主张的违约金调低为固定金额100万元，但朝天门商贸公司认为本不应承担逾期付款违约金。综上，一审判决事实认定部分有误，适用法律部分有误，请求二审法院依法改判。
针对朝天门商贸公司的上诉，锦宏物业公司答辩称，1.一审判决确认物业项目商业部分的面积(874552.07㎡)中空置面积（485745.24㎡）的物业服务费计价标准按半价计算无事实和法律依据，本案中全部物业项目商业部分面积（874552.07㎡）均应当由朝天门商贸公司全额交纳物业服务费。一审判决认为锦宏物业公司与朝天门商贸公司签订的《前期物业服务合同》未对已售未接房和未出租经营物业的物业费收费标准作明确约定。故一审法院认为在这种情况下，“对已售未接房和未出租经营物业的物业费收费标准”应综合全案证据来确定全额收费面积和其他区域的收费标准，此认定是错误的。一审判决违背合同法合同自由基本原则，系司法权对合同意思自治的非法干预，合同一经签订，合同双方当事人应严格遵循有约定从约定的基本准则。本案锦宏物业公司与朝天门商贸公司签订的《前期物业服务合同》第六条第三款明确约定：“根据本物业管理区域物业服务收费指导价格，双方约定物业服务费用标准如下（按建筑面积计算）：市场交易区商铺：6.37元/月/㎡”，合同双方已经明确约定了全部市场交易区商铺物业服务费的计算标准。在其后的合同条款中，双方才约定了需特别约定的付费事项（如特别的付费主体，给付条件，时间节点，免收费用等情形）。双方没有特别约定的情形均应按6.37元/月/㎡，按月全额缴纳。在《前期物业服务合同》已经全面地对总体收费标准和特别约定的区域的收费标准进行明确约定的情况下，一审判决却认定合同双方对“空置物业”及“已售未接房和未出租经营物业”的物业费收费标准未约定，明显与事实不符，系司法权对意思自治的非法干预。2.一审判决适用法律、法规明显错误。一审判决认定：“对于空置物业，朝天门商贸公司和锦宏物业公司签订《前期物业服务合同》时间为2015年9月17日，此时《重庆市物业服务收费管理办法》（渝府办发【2015】36号）尚未在南岸区施行，根据相关政策解读，空置物业的收费标准仍按原收费标准执行”。而根据当时实行的指导性文件《重庆市物价局关于对重庆市城市物业管理服务收费实施办法执行中有关问题的通知》（渝价【2004】778号文）第七条规定：“纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。业主或使用人的空置房，经物管企业与使用人双方认定水、电、气表起止数均未走动的，业主或使用人应交纳50%的物业服务费”。该通知中关于50%物业服务费标准的规定是赋予社会购房群众的优惠政策，不适用于开发商，也不适用于开发商尚未出售的房屋和开发商尚未交业主接房的房屋。根据该通知精神，凡是已纳入物业管理范围的，均应由朝天门商贸公司全额交纳物业服务费用。本案并不存在按半价收取物业服务费的情形。一审法院将其中的485745.24㎡按半价确定交纳物业服务费的计算标准，并无合同或法律依据。3.地下车库应按锦宏物业公司已经提供物业服务的实际情况，根据物业服务合同的约定支付物业服务费。双方签订的《前期物业服务合同》第六条第三款明确约定：室内停车位：74.94元/月/个，故朝天门商贸公司应按合同约定向锦宏物业公司支付相应的物业服务费。4.一审法院对违约金的认定违反当事人意思自治原则，在朝天门商贸公司未充分举证证明违约金过高的情况下，主动调低违约金数额，于法无据。5.一审判决关于固定资产投入费用、物业管理用房装修费的事实认定和法律适用均错误，漏判锦宏物业公司一审合法诉求。一审法院认为上述两项费用请求的基础是合同履行请求权明显不符合逻辑，实际损失也是明确的，不存在未造成损失的情形。综上，一审判决认定事实错误、适用法律错误，请求二审法院查清事实，依法改判。
锦宏物业公司向一审法院起诉请求：1.朝天门商贸公司向锦宏物业公司给付2016年9月2日至2018年2月28日期间的物业服务费77295894.22元、违约金11058089.33元、车库物业服务费8301253.68元；2.朝天门商贸公司向锦宏物业公司给付开荒费2856700元、固定资产投入费用2711040元和物业管理用房装修费2898000元；3.朝天门商贸公司承担案件受理费和诉讼财产保全费。
一审法院认定事实：2015年5月，锦宏物业公司按招标文件要求对重庆朝天门国际商贸城一组团一期市场物业管理进行投标，并提交了投标文件。锦宏物业公司的投标文件除提供了物业服务的各项方案外还对开荒清洁、固定资产投入、物业管理用房装修提供了具体的方案和报价。2015年9月11日，朝天门商贸公司向锦宏物业公司发出《中标通知书》，通知锦宏物业公司为重庆朝天门国际商贸城一组团一期市场前期物业管理服务的中标人。
2015年9月17日，朝天门商贸公司(招标方、甲方)与锦宏物业公司（物业管理企业、乙方）签订《前期物业服务合同》，该合同约定，由乙方为坐落于重庆市南岸区迎龙镇的重庆朝天门国际商贸城一组团一期市场的商业物业提供前期物业服务(建筑面积为122.81万㎡，东至市场区和配套区之间的道路，南至茶涪路，西至迎龙镇，北至快速路三横线)，合同期限为2年，自合同签订之日2015年9月17日起至2017年9月17日止。合同第六条约定：物业服务收费选择包干制，具体收费标准为：市场交易区域商铺6.37元/月/㎡，室内停车位74.94元/月/个，业主按约定标准交纳物业服务费后，乙方按合同约定的服务内容和标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。合同第三条第十二款约定：已售物业的物业费由乙方向甲方发出的《接房通知书》规定之日起向业主收取，甲方到时不再承担已售物业范围内的一切费用的交纳义务。合同第八条约定：业主应于接房之日起交纳物业服务费用或物业服务资金。已售物业的物业服务费，由乙方根据《前期物业服务合同》约定并报有权部门备案的收费标准，按建筑面积向物业买受人全额收取。甲方应在《商品房买卖合同》或《前期物业服务合同》中向业主明确前期物业服务费收费标准。已纳入物业管理区域，但甲方整片未移交的空置物业，其物业服务费在与乙方签订《前期物业服务合同》中约定不缴纳物业服务费。已纳入物业管理区域，属于甲方产权或经营权由甲方出租经营物业的物业服务费，由乙方根据《前期物业服务合同》约定并报有权部门备案的收费标准，按建筑面积向物业承租人全额收取。地面停车场和屋顶停车场不计物业服务费收费，但地下和地面临时停车的收费及其分配由甲方与乙方双方协商约定。业主和物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或物业服务资金的，从其约定，物业使用人不按照约定交纳的，业主负连带交纳责任。物业服务费或者物业服务资金至少应按月交纳，业主或物业使用人应在每月前15日内履行当月物业服务费用或物业服务资金交纳义务。第十一条其他约定：前期介入费用，由乙方提出费用测算方案，甲方审定后按实际发生额支付。固定资产由乙方提供固定资产列表，甲方审定后统一配置，固定资产折旧费由双方按约定比例和金额于合同期满后在乙方的履约保证金中扣除，不足部分由乙方另行补足支付给甲方。低值易耗品由乙方自行投入。物业管理用房装修及费用方案，由甲方审定后负责装修和费用投入。开荒费用由甲方据实支付。第十二条甲方的权利义务：本物业交付使用后有下列情形之一的，甲方应在物业所在的行政主管部门等指导下，在三个月内组织业主召开首次业主大会，选举产生业主委员会：新建物业建筑面积出售达50%以上的；物业自首次出售之日起已满两年的。第十三条乙方的权利义务：乙方应按投标文件实际响应和本合同约定履行合同、提供物业服务；其中配置专职人员不得低于451人，到岗率100%（根据技术文件中响应的人员配置方案和物业管理实际移交区域的建筑面积确定实际到岗人数）。本合同终止当天，乙方应将本项目所有物业服务人员（除项目经理外）、设施设备、档案资料、固定资产必须全部移交给下一家物业服务企业，并在本合同终止前15个工作日内办理好交接手续和物业服务人员劳动关系变更手续。第十九条：甲方应于首位业主入住前30日内，按照相关规定向乙方提供能够直接投入使用的物业管理用房（位于市场东区B1第五层南端、建筑面积为3692㎡的房屋）。第二十条：本合同终止当天，乙方应将物业管理用房等属于全体业主所有的财产移交给业主委员会，并在本合同终止前15日内办理好交接手续。业主委员会未成立的，由甲方代管。第二十二条：任何一方提前终止合同，均须提前三个月书面通知对方。前期物业服务期内，如果成立业主委员会，由业主委员会根据相关规定选聘新的物业服务企业并签订物业服务合同后，本合同自动终止。第二十八条：甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之五的标准向乙方支付违约金。第三十八条：甲方在销售物业时，本合同有关物业管理的约定随之转移。第四十条：双方约定自本合同生效之日起30日内，根据甲方委托管理事项，办理接管验收手续。第四十二条：本合同之附件均为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等的法律效力。乙方的投标文件为本合同的附件之一，合同履行中的经济条件、商务条件、技术条件均不能低于乙方投标文件的响应程度，否则甲方保留终止合同的权利。该《前期物业服务合同》于2015年9月21日在重庆市南岸区房屋管理局备案（渝南物备[2015]29号）。
根据锦宏物业公司的投标文件，本案物业服务项目固定资产投入费用测算为2711040元，物业管理用房装修费测算为2898000元，开荒费测算为2856700元。
2016年1月5日，朝天门商贸公司(甲方)、锦宏物业公司（乙方）签订《重庆朝天门国际商贸城一组团一期市场物业服务前期介入协议》，约定为提高物业服务质量，同时做好前期物业服务准备工作，锦宏物业公司的前期介入人员于2016年1月6日入场，前期介入费用由锦宏物业公司提出费用测算方案，朝天门商贸公司审定后按实际发生额支付。锦宏物业公司进场开始物业前期管理工作满1个月后的15日内开具合法票据，经朝天门商贸公司考核合格后通过转账的方式，支付前一个月费用给锦宏物业公司。介入时间为2016年1月6日至2016年4月5日。该《前期介入协议》附件有：1.物业前期介入人员名单；2.锦宏物业公司向朝天门商贸公司出具的《授权委托书》；3.朝天门商贸公司的《物业服务前期介入管理办法》。其中《授权委托书》载明：锦宏物业公司成立分公司对该项目全面实施管理、服务，履行前期物业服务合同和前期介入协议的权利义务，但不代表本公司签订各类合同，分公司作为锦宏物业公司在该项目合同或协议约定的收款单位。授权书期限与前期物业服务合同期限一致。
2016年4月5日，朝天门商贸公司(甲方)与锦宏物业公司（乙方）签订《重庆朝天门国际商贸城一期市场物业服务前期介入协议》，延续前期介入时间，期限为2016年4月6日至2016年5月31日。
2016年7月1日，朝天门商贸公司(甲方)与锦宏物业公司（乙方）签订《重庆朝天门国际商贸城一期市场交易区第二阶段物业服务前期介入协议》(以下简称《第二阶段物业服务前期介入协议》)，约定锦宏物业公司第二阶段介入时间为2016年6月1日至项目整体移交之日止。预计市场从2016年7月1日试营业，2016年9月2日正式开业。预计从6月1日开始移交项目物业及设施设备，9月前移交完毕。协议要求锦宏物业公司按照《前期物业服务合同》约定，做好试营业前的人员招聘、培训工作、开荒工作、物业的检验、接管工作等。协议还约定了2016年6、7、8月物业公司达成的目标考核任务分解办法，其中2016年7月考核目标为全面接收物业和设施设备等。
2016年8月9日，锦宏物业公司与重庆分忧保洁服务有限公司第一分公司签订《朝天门国际商贸城日常清洁保洁服务合同》，确定由重庆分忧保洁服务有限公司第一分公司为“朝天门国际商贸城”B区商业提供保洁服务，期限从2016年6月26日至2017年6月25日止。2016年8月26日，锦宏物业公司与重庆金德能清洁服务有限公司签订《朝天门国际商贸城日常清洁保洁服务合同》，确定由重庆金德能清洁服务有限公司为“朝天门国际商贸城”A区商业提供保洁服务，期限从2016年8月26日起。
2016年8月28日，朝天门商贸公司组织包括锦宏物业公司在内的多方召开会议并形成《朝天门国际商贸城开业工作推进会会议纪要》，会议中朝天门商贸公司要求锦宏物业公司抓紧完成开荒清洁。锦宏物业公司分别与重庆分忧保洁服务有限公司第一分公司和重庆金德能清洁服务有限公司于2016年10月30日和2016年12月30日签订《朝天门商贸城开荒清洁面积和费用确认表》，确认锦宏物业公司应分别支付开荒清洁费931861元和1924839元，锦宏物业公司尚未支付以上款项。
2016年9月2日，重庆朝天门国际商贸城正式开业。
2016年12月19日，朝天门商贸公司向锦宏物业公司发出《关于要求对重庆朝天门国际商贸城消防设施设备引入专业消防维护保养单位的函》，告知根据《前期物业服务合同》约定，锦宏物业公司收取的物业服务费包含楼内消防设施设备维护保养费用；重庆朝天门国际商贸城已于2016年9月2日开业，锦宏物业公司应履行物管企业的职责引入专业消防维护保养单位。
另查明：2016年8月22日，重庆朝天门国际商贸城一组团一期工程(一标段)在重庆经济技术开发区管理委员会建设管理局进行工程竣工验收备案(竣工时间2016年8月9日)；2016年8月31日，重庆朝天门国际商贸城一组团一期工程(三标段)在重庆经济技术开发区管理委员会建设管理局进行工程竣工验收备案(竣工时间2016年8月31日)；2016年10月8日，重庆朝天门国际商贸城一组团一期工程(二标段)在重庆经济技术开发区管理委员会建设管理局进行工程竣工验收备案（竣工时间2016年9月29日）。
2017年1月6日，重庆朝天门国际商贸城一组团一期工程(一、二、三标段)楼层移交会议纪要，参会各方为：建设单位：朝天门商贸公司；项管单位：重庆联盛建设项目管理有限公司；施工单位：贵州建工集团有限公司[一标总包单位]、重庆建工第三建设有限责任公司[二标总包单位]、广西建工集团第五建筑工程有限责任公司[三标总包单位]、重庆建工渝远建筑装饰有限公司[二标内外装饰工程单位]；物管单位：锦宏物业商贸城分公司。纪要内容有：移交工作于2016年12月15日完成移交给朝天门商贸公司进行使用、管理，朝天门商贸公司同时将项目移交由锦宏物业商贸城分公司进行物业管理。
重庆朝天门国际商贸城一组团一期市场商铺总户数为19387户，建筑面积为874552.07㎡。截止2018年2月28日，业主接房数为4158户，建筑面积155397.28㎡。双方共同确认室内停车场车位数为6154个，面积301433.12㎡。庭审中，锦宏物业公司主张，业主已接房中返租已营业区域商铺40299.98㎡，返租未营业商铺115097.3㎡；未接商铺(含开发商未售及开发商已售业主未接)719154.79㎡。朝天门商贸公司主张应按其辩称意见来确定空置与非空置面积。双方均承认各统计数据处于变动状态。
2016年2月至2016年11月，朝天门商贸公司向锦宏物业公司支付2016年1月6日至2016年8月31日之间的前期介入费用4462686元(其中2016年6月前期介入费为647376元，2016年7月前期介入费为1042966元，2016年8月前期介入费为1409644元)。庭审中双方认可该期间的前期介入费用已结清。
2016年9月至2018年2月期间，朝天门商贸公司共向锦宏物业公司支付了5笔物业服务费共计22980246.2元，分别为：2017年1月25日支付900万元、2017年6月30日支付7521906.72元、2017年7月27日支付1251343.74元、2017年8月29日支付1251343.74元、2017年11月1日支付3955652元。
2017年1月24日，锦宏物业公司、朝天门商贸公司签订《物业服务费借款合同》，锦宏物业公司向朝天门商贸公司借款618万元，用于重庆朝天门国际商贸城一组团一期市场未开业区域2016年9月至2017年2月(6个月)期间物业服务用款，借款期限6个月，从2016年9月1日起至2017年2月28日止。借款期间双方依据《前期物业服务合同》等文件核算此期间未开业区域的物业服务费。借款期满，双方依据市场未开业区域2016年9月至2017年2月物业服务费核算金额对借款进行扣除。借款如有余额，锦宏物业公司应按时将余额归还朝天门商贸公司。借款金额不足支付市场未开业区域该期间物业费时，朝天门商贸公司应及时补足。2017年1月25日，朝天门商贸公司向锦宏物业公司支付了618万元，用途注明为“借款”。朝天门商贸公司主张该借款为2016年9月至2017年2月的前期介入费用，锦宏物业公司主张该项为借款。
2017年5月4日，朝天门商贸公司与锦宏物业公司就重庆朝天门国际商贸城一组团一期市场区物业服务费用结算问题召开专题会议，双方进行了协商。2017年5月18日，锦宏物业商贸城分公司向朝天门商贸公司发文《关于重庆朝天门国际商贸城一组团一期市场区物业服务费用结算原则的请示》，该请示称，根据2017年5月4日谈判初步意向，分区域结算为：(一)已签订商铺租赁合同楼层物业服务费按100%计收，结算标准双方无异议。建筑面积为377957㎡。377957㎡×6.37元/月/㎡=2407586.09元/月。（二）朝天门商贸公司自持物业-未销售、未出租楼层，根据物业管理相关法规，应全额结算。在前期双方谈判中，朝天门商贸公司主张65%结算，锦宏物业公司主张80%结算。现锦宏物业公司考虑市场运行情况及双方友好长期合作关系，同意按65%结算；另B6、B7栋双方在前期谈判中达成一致意见暂不计收物业服务费，若招商营业，参照营业区域全额计收物业费。即126200㎡×4.141元/月/㎡=522594.2元/月。（三）已销售并接房、未出租楼层。根据重庆市物业管理条例，营业区域为事实移交，已移交区域均应按合同全额收取即：306346㎡×6.37元/月/㎡=1951424.02元/月。基于市场的目前经营情况及双方友好长期合作关系，经双方多次谈判，达成一致意见，对已销售并接房、未出租楼层的物业费按80%计收，即306346㎡×5.1元/月/㎡=1562364.6元/月。（四）未移交区域部分地下车库负一层、负二层。根据朝天门商贸公司需求，经双方协商达成共识，锦宏物业公司每月对负一层车库做2次清洁维护，清洁服务费按车库负一层建筑面积计收，收费单价为0.3元/㎡/次，即：每月清洁服务费为197500㎡×0.3元/㎡/次×2次=118484.26元/月。以上四项合计每月4611029.15元，少收923798.96元/月，请求朝天门商贸公司审核。朝天门商贸公司未对该请示作回复。
还查明，2017年9月1日，朝天门商贸公司向锦宏物业公司发出《关于物业合同到期自然终止以及做好物业交接工作的函》，载明：《前期物业服务合同》即将于2017年9月17日到期，根据合同约定，请锦宏物业公司于2017年9月6日商谈移交工作。2017年9月4日，锦宏物业公司向朝天门商贸公司复函，主要内容为：1.重庆朝天门国际商贸城一组团一期市场已经售出房屋约7000套并且其中有4000余套业主已接房使用，更换整个市场的物业管理公司牵涉众多业主的利益和社会稳定问题；2.众多业主要求锦宏物业公司在2017年9月17日以后继续为重庆朝天门国际商贸城一组团一期市场提供物业管理服务；3.朝天门商贸公司一直未按前期物业服务合同约定向锦宏物业公司提供物业管理用房，并将合同约定的物业管理用房出租给他人经营窗帘业务牟取私利，严重侵害了全体业主和物管公司的利益；4.朝天门商贸公司一直未按前期物业服务合同约定向锦宏物业公司支付物业服务费，应当按照每日万分之五标准承担违约金；5.朝天门商贸公司一直未按约定向锦宏物业公司支付开荒费2856700元和开办费(固定资产投入)2711040元，请朝天门商贸公司接函后于10个工作日内将所欠开荒清洁费和资金占用损失支付给锦宏物业公司。
2017年9月14日，朝天门商贸公司向锦宏物业公司发出《关于前物业服务合同到期后做好交接相关工作的函》，通知锦宏物业公司合同将于2017年9月17日到期，并函告交接相关事宜。2017年9月29日，朝天门商贸公司向锦宏物业公司发出《关于前期物业服务合同到期后立即交接撤场的函》，请锦宏物业公司立即将物业用房、物业管理相关资料、代收的各项费用等交接给朝天门商贸公司并撤场。
2017年9月17日，重庆经济技术开发区管理委员会召开重庆朝天门国际商贸城前期物业服务合同纠纷协调会议，参会单位为：锦宏物业公司、朝天门商贸公司、重庆经济技术开发区管理委员会办公室、重庆经济技术开发区管理委员会经济发展局、重庆市公安局南岸区分局迎龙派出所及其相关人员。会议中，针对锦宏物业公司提出的物业服务费大半年都没有支付的问题，朝天门商贸公司回应称，该公司并非不支付物业服务费，而是对多大范围支付、支付标准存在分歧，大家正在磋商。在法院判决之前，协商暂付费标准。诉讼期间，第三方物业不介入。该协调会形成《约谈备忘录》。《约谈备忘录》要求，在人民法院的诉讼判决生效前，维持重庆朝天门国际商贸城(市场、配套)现有的物业管理体制不变。朝天门商贸公司未在会议备忘录上签字。
2017年9月25日，重庆市南岸区房屋管理局作出《关于朝天门国际贸易城前期物业合同纠纷问题的回复》(南岸房管信函字【2017】211号)称，关于朝天门国际贸易城前期物业合同纠纷一事，经开区于9月16日、9月17日牵头召集当事人及各部门就此事召开协调会，会中锦宏物业公司和朝天门商贸公司已达成共识，纠纷通过司法途径解决，并在诉讼期间维持现有物业服务水平不降低。
2017年10月24日，朝天门商贸公司就支付锦宏物业公司2016年9月至2017年8月部分物业服务费形成《款项支付审批单》及三份《物业服务费明细表》。在2017年10月24日至27日期间，朝天门商贸公司相关部门负责人、锦宏物业商贸城分公司经办人先后在《款项支付审批单》及其附件三份《物业服务费明细表》上签字或盖章。三份《物业服务费明细表》分别为：1.《重庆朝天门国际商贸城一期市场交易区地下车库物业服务费明细表》列明：地下车库301433.12㎡，物业服务费标准2016.9-2017.8(12个月)按前期介入方式结算，按78000元/月结算物业服务费，结算期间2016.9-2017.8（12个月），结算金额为936000元。2.《重庆朝天门国际商贸城一期市场交易区整层未营业区域物业服务费明细表》列明：该部分结算面积为430698.48㎡，物业服务费结算采用招投标文件中的人员配置及报价，按前期介入方式，结算时间为2016年9月1日至2017年8月31日（12个月），335400元/月，共4024800元。3.《重庆朝天门国际商贸城一期市场交易区整体未出租区域物业服务费明细表》列明：该部分结算面积为55046.76㎡，按4400/月的前期介入方式结算物业服务费，结算时间为2016年9月1日至2017年8月31日（12个月），结算金额52800元。朝天门商贸公司的款项支付审批单载明：经朝天门商贸公司一届二十四次党委会审议，同意按前期介入方式支付合同期内（2016年9月-2017年8月）A1-A7、B1-B5已移交的整层未营业区域商铺物业服务费包括保洁费用和保安费用4024800元（含税）；B6、B7（2016年9月至2017年8月）物业服务费（只含清洁费）52800元（含税）。同意支付市场区地下车库2016年9月-2017年8月包括保洁费用和保安费用936000元（含税）。以上费用共计5013600元，扣除锦宏物业公司2017年9月30日前所收取的商户购买电费款1057948元实际支付3955652元（含税）。2017年11月1日，锦宏物业公司收到朝天门商贸公司转账支付的款项3955652元。
还查明，朝天门商贸公司与购买房屋的所有业主签订了《重庆朝天门国际商贸城一期市场商铺统一管理协议》，该协议约定业主将商铺交给朝天门商贸公司统一管理，期限为三年，期间产生的收益与支出均由朝天门商贸公司享有或承担。庭审中朝天门商贸公司确认根据与业主签订的统一管理协议将业主的商铺进行了返租。
合同履行中，2016年9月至2017年8月，锦宏物业商贸城分公司购置电瓶车、电脑、文件柜、高压清洗机、沙发等资产，共计支出459070.08元。朝天门商贸公司在前期介入阶段支出办公用品、低值易耗品等费用67411.56元。
本案审理期间，重庆朝天门国际商贸城一组团一期市场仍由锦宏物业公司提供物业服务。
在本案诉讼期间，朝天门商贸公司向重庆市南岸区人民法院提起诉讼，请求判决锦宏物业公司退出市场并移交相关资料、财产。朝天门商贸公司以本案相关事实与该案相关联，本案相关认定应以该案处理结果为依据为由，申请本案中止审理。本案审理期间，重庆市南岸区人民法院于2018年2月5日作出(2017)渝0108民初21044号民事判决，驳回朝天门商贸公司的诉讼请求。朝天门商贸公司不服该判决，向重庆市第五中级人民法院提起上诉。重庆市第五中级人民法院于2018年9月5日作出(2018)渝05民终1930号民事判决：“一、撤销重庆市南岸区人民法院（2017）渝0108民初21044号民事判决；二、锦宏物业公司于本判决生效后60日内退出重庆朝天门国际商贸城一组团一期市场物业管理区域；三、锦宏物业公司退出重庆朝天门国际商贸城一组团一期市场物业管理区域之前15日内向朝天门商贸公司移交重庆朝天门国际商贸城一组团一期市场物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必须的相关资料（相关资料的组成按照《物业管理条例》第二十九条第一款规定的相关资料，竣工总平面图及单体建筑结构设备竣工图、配套设施地下管网竣工图等竣工验收资料；设施设备安装使用维护等技术性资料；物业质量保修及使用的说明文件；其他相关的资料。）；四、驳回朝天门商贸公司的其他诉讼请求”。
一审法院认为，锦宏物业公司与朝天门商贸公司于2015年9月17日签订的《前期物业服务合同》系双方的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。
本案主要争议焦点是：一、双方前期介入阶段何时结束，按《前期物业服务合同》计收物业服务费何时起算；二、锦宏物业公司是否有权收取2017年9月17日之后的物业服务费；三、锦宏物业公司与朝天门商贸公司2017年1月24日签订《物业服务费借款合同》后，朝天门商贸公司向锦宏物业公司支付的618万元性质及是否应作为本案物业服务费予以抵扣；四、2016年9月2日起至2018年2月28日期间各类物业形态的物业服务费缴费主体、计收标准及应计收总额；五、锦宏物业公司投标文件及《前期物业服务合同》中涉及的固定资产投入费用、物业管理用房装修费、开荒费，朝天门商贸公司是否应向锦宏物业公司支付；六、朝天门商贸公司是否应承担迟延支付物业服务费的违约金及具体金额。一审法院对以上争议问题分别评述如下：
一、双方前期介入阶段何时结束，按《前期物业服务合同》计收物业服务费何时起算的问题。锦宏物业公司主张市场2016年9月2日正式开业时即已完成移交，从此进入前期物业服务阶段。朝天门商贸公司主张根据2017年1月6日的移交会议纪要，项目整体移交之日为2016年12月15日，此前均为前期介入阶段。一审法院认为，锦宏物业公司与朝天门商贸公司2016年7月1日签订的《重庆朝天门国际商贸城一组团一期市场交易区第二阶段物业服务前期介入协议》虽然约定第二阶段介入时间为2016年6月1日至项目整体移交之日止，但同时也载明“预计6月1日移交项目物业及设备设施，9月前移交完毕”；7月的考核目标也要求锦宏物业公司“全面接收物业及设施设备”。重庆朝天门国际商贸城也确实于2016年9月2日如期开业。由此可以确认，第二阶段前期介入工作在2016年9月2日市场开业时已按预期完成，前期介入阶段结束。虽然2017年1月6日的《移交会议纪要》载明朝天门商贸公司于2016年12月15日将项目向锦宏物业公司移交，但该移交主要指向朝天门商贸公司与项管单位、施工单位的项目移交，与朝天门商贸公司与锦宏物业公司之间的物业服务区域移交虽有牵连但并不等同。根据双方《第二阶段物业服务前期介入协议》约定、重庆朝天门国际商贸城2016年9月2日正式开业、2016年9月之后的物业费支付并非考核支付等事实，应当认定朝天门商贸公司已于2016年9月2日之前向锦宏物业公司全面移交物业项目，锦宏物业公司已按《前期物业服务合同》约定向朝天门商贸公司提供全面的物业服务。锦宏物业公司主张从2016年9月2日计算物业服务费，有事实依据，一审法院予以支持。
二、锦宏物业公司是否有权收取2017年9月17日之后的物业服务费问题。一审法院认为，重庆市第五中级人民法院对朝天门商贸公司诉锦宏物业公司物业服务合同纠纷一案作出的(2018)渝05民终1930号生效民事判决认定，朝天门商贸公司与锦宏物业公司2015年9月17日签订的《前期物业服务合同》于2017年9月17日到期后不应顺延，朝天门商贸公司在该合同期限届满后有权要求锦宏物业公司撤离、移交。故锦宏物业公司继续为该区域提供物业服务无合同依据。朝天门商贸公司与锦宏物业公司就合同到期后锦宏物业公司能否继续提供物业服务以及朝天门商贸公司欠付物业服务费等发生争议后，锦宏物业公司根据重庆经济技术开发区管理委员会协调会要求，在诉讼期间按物业原体制提供了物业服务，该物业服务关系应认定为临时物业服务关系，一审法院(2018)渝05民终1930号生效民事判决已对此进行了确认。因开发公司与前期物业服务公司之间因前期物业服务关系发生纠纷的案例实属少见，朝天门商贸公司与锦宏物业公司就合同到期后是否需业主大会决定锦宏物业公司去留问题产生争议亦属正常，并且朝天门商贸公司与锦宏物业公司之间就物业服务收费标准等问题还存在极大争议，故锦宏物业公司在有关部门协调下在《前期物业服务合同》到期后提供物业服务，不宜认定为《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款规定的强制服务，一审法院对朝天门商贸公司的抗辩意见不予采纳。锦宏物业公司在临时服务期间系按“物业原体制”提供物业服务，故收费标准参照《前期物业服务合同》的收费标准确定为宜。
三、朝天门商贸公司2017年1月25日向锦宏物业公司支付的618万元借款是否应作为物业服务费抵扣问题。一审法院认为，双方《物业服务费借款合同》明确约定该借款作为物业服务用款，有“核算”、“扣除”等文字表达，该618万元借款应认定为双方在未核算物业服务费的情况下的预付款，朝天门商贸公司主张抵扣，符合双方真实意思、客观事实和法律规定，应予支持。据此，朝天门商贸公司从2016年9月1日至2018年2月28日累计支付锦宏物业公司物业服务费29160246.2元。
四、2016年9月2日起至2018年2月28日期间各类物业形态的物业服务费缴费主体、计收标准及应计收总额问题
一审法院认为，根据双方签订的《前期物业服务合同》和朝天门商贸公司与购买商铺的所有业主签订的《重庆朝天门国际商贸城一期市场商铺统一管理协议》约定，朝天门商贸公司对已售物业负有缴纳物业服务费义务。朝天门商贸公司辩称已售物业应由业主缴纳的意见与约定不符，一审法院不予采纳。
(一)关于商业部分的物业服务费
锦宏物业公司主张，根据《前期物业服务合同》，该期间所有商铺的物业服务费均应按约定标准6.37元/月/㎡计收。2017年10月27日的《物业服务费明细表》只是朝天门商贸公司单方制作的预付费方案，并非双方协商达成的一致意见，且锦宏物业商贸城分公司无权签订协议。朝天门商贸公司主张，地上商业面积874552.07㎡中有655650.45㎡未使用，处于空置状态，计算物业费时应符合合同权利义务对等原则，不应按原标准计收。对整层未营业区域计485745.24㎡的全年物业费，朝天门商贸公司与锦宏物业公司已于2017年10月27日协商按每月339800元的标准计算并形成结算；未结算部分空置物业169905.21㎡同意参照0.79元/月/㎡计算。空置物业应按半价计收。
一审法院认为，朝天门商贸公司主张商铺中485745.24㎡的全年物业费双方已协商达成一致，但根据朝天门商贸公司与锦宏物业公司在付费标准等产生争议后，双方并未就此重大事项形成明确的书面协议。相反，根据锦宏物业公司举示的2017年9月17日协调会录音资料、朝天门商贸公司形成的《款项支付审批单》，应当认定2017年10月27日的《物业服务费明细表》系朝天门商贸公司根据协调会精神，为缓解矛盾、确保经营秩序而单方确定标准形成的预付物业服务费方案。锦宏物业商贸城分公司在《物业服务费明细表》这一预付费方案上签字盖章，不能认定锦宏物业公司与朝天门商贸公司就调减物业费金额协商一致。即使锦宏物业商贸城分公司与朝天门商贸公司就部分物业费协商达成一致，因朝天门商贸公司明知锦宏物业公司对锦宏物业商贸城分公司的授权中无签订协议权，故锦宏物业商贸城分公司与朝天门商贸公司协商调减物业服务费标准，属越权代理，该行为对锦宏物业公司也不具有法律约束力。
关于商铺物业费计收面积和标准。案涉物业项目商业部分面积为874552.07㎡，对此双方在审理中均无异议，应予确认。《前期物业服务合同》约定了三项付费规则：1.已售物业从接房之日起由业主全额支付；2.朝天门商贸公司整片未移交的空置物业，不缴纳物业服务费。3.属于朝天门商贸公司产权或经营权由朝天门商贸公司出租经营物业的物业服务费，由物业承租人全额支付。《前期物业服务合同》对已售未接房和未出租经营物业的物业费收费标准未作明确约定。从双方提交的证据和庭审中双方共同陈述看，已售物业接房时间参差不齐，已接房也存在大量未营业情况；朝天门商贸公司自持商铺出租和已售商铺返租后再出租情况未作区分，且营业面积必然存在不断变化的情况。而本案所涉《前期物业服务合同》是在朝天门国际商贸城建设过程中订立，相应条款基本沿用普通前期物业服务合同的条款，故实难解决朝天门商贸公司初期经营朝天门国际商贸城这一大体量商业中系列问题。因计费规则的1、3规则中的面积数据存在交叉且不断变化，在双方均未对各商铺面积及计费起算时间进行明确的情况下，一审法院认为，根据实际情况和权利对等原则，本案不宜按该1、3规则来确定全额缴纳物业服务费的面积，而应综合全案证据来确定全额收费面积和其他区域的收费标准。
本案中，朝天门商贸公司与锦宏物业公司于2017年5月4日就重庆朝天门国际商贸城物业服务费用结算问题进行过协商。锦宏物业商贸城分公司于2017年5月18日向朝天门商贸公司作出《关于重庆朝天门国际商贸城一组团一期市场区物业服务费用结算原则的请示》。朝天门商贸公司对该《请示》虽未答复，但该《请示》能反映双方部分协商过程和锦宏物业公司诉求。从锦宏物业商贸城分公司的前述《请示》内容看，锦宏物业公司认可“已签订商铺租赁合同楼层建筑面积为377957㎡”，其余商铺均为空置。按此计算，空置商铺面积为496595.07㎡。锦宏物业商贸城分公司与朝天门商贸公司于2017年10月签字确认的《物业服务费明细表》，双方共同确认整层未营业区域为430698㎡、整体未出租区域55046.76㎡，以上合计485745.24㎡。虽然《物业服务费明细表》不能表明锦宏物业公司有调减物业费金额的意思表示，但《物业服务费明细表》中的整层未营业区域、整体未出租区域属事实问题，该事实的确认属于锦宏物业商贸城分公司物业管理的事务范围，故该《物业服务费明细表》中关于空置面积的记载，具有一定客观性。结合《请示》和《物业服务费明细表》两个证据中空置面积的相近性以及商铺出租随时间推移而递增的可能性，一审法院认为，在现有证据情况下，确定485745.24㎡为营业面积，其余388806.83㎡为空置面积，具有相对客观性。朝天门商贸公司主张485745.24㎡之外还有169905.21㎡处于空置状态，但未举示充分证据证明该事实，一审法院对其主张不予采纳。
关于计收标准。虽然根据实际情况，一审法院不按《前期物业服务合同》约定的1、3规则确定全额计费面积，但根据《前期物业服务合同》约定，非空置部分物业当全额缴纳物业服务费。对于空置物业，朝天门商贸公司与锦宏物业公司签订《前期物业服务合同》时间为2015年9月17日，此时《重庆市物业服务收费管理办法》(渝府办发【2015】36号)尚未在南岸区施行，根据相关政策解读，空置物业的收费标准仍按原收费标准执行。故朝天门商贸公司主张对空置物业按半价收取，符合规定，一审法院予以采纳。
据此，朝天门商贸公司应付锦宏物业公司商业部分2016年9月至2018年2月28日共计18个月的物业费为：(388806.83㎡×6.37元/月/㎡+485745.24㎡×6.37元/月/㎡÷2)/月×18月=72428365.80元。
(二)关于地下车库物业服务费。地下车库属于朝天门商贸公司未向锦宏物业公司移交区域。但审理中双方均认可锦宏物业公司实际提供了清洁等物业服务，朝天门商贸公司确认的《物业服务费明细表》亦同意支付部分物业服务费。一审法院认为，因双方未办理移交，故锦宏物业公司主张按74.94元/月/个收取6154个车位的物业服务费不符合《前期物业服务合同》的约定。基于锦宏物业公司提供了事实服务和朝天门商贸公司确认的《物业服务费明细表》，一审法院确定朝天门商贸公司应付锦宏物业公司地下车库2016年9月至2018年2月28日共计18个月的物业费为：78000元/月×18月=1404000元。
以上商业部分和地下车库2016年9月至2018年2月28日共计18个月的物业费合计73832365.80元，朝天门商贸公司合计已付29160246.20元，尚欠锦宏物业公司44672119.60元，朝天门商贸公司应向锦宏物业公司支付。
五、锦宏物业公司投标文件及《前期物业服务合同》中涉及的固定资产投入费用、物业管理用房装修费、开荒费，朝天门商贸公司是否应向锦宏物业公司支付问题
(一)关于开荒费。投标文件与《前期物业服务合同》约定由锦宏物业公司进行开荒工作，朝天门商贸公司支付开荒费。朝天门商贸公司质证认可的《朝天门国际商贸城开业工作推进会会议纪要》，该纪要载明朝天门商贸公司要求锦宏物业公司开业前开始进行开荒工作。锦宏物业公司主张市场开业前委托专业的清洁公司进行开荒并实际产生了开荒费2856700元，有保洁合同和费用确认表等证据予以证明。朝天门商贸公司辩称是建设施工单位完成的开荒工作，其举示的与施工单位的承包合同中虽有“竣工清场”的约定，但施工单位的“竣工清场”与商场运营所需要的“开荒”从一般人的理解上看，显然不属同一事项，后者对清洁工作的要求显然更高、更细。比较双方提交证据的证明力，一审法院采纳锦宏物业公司的证据和意见，确认朝天门商贸公司应向锦宏物业公司支付开荒费2856700元。
(二)关于固定资产投入费用。投标文件与《前期物业服务合同》约定由朝天门商贸公司购置固定资产。在合同履行中朝天门商贸公司并未按约购置，锦宏物业公司自行投入459070.08元购置了部分资产。一审法院认为，锦宏物业公司提出该请求系基于合同履行请求权。朝天门商贸公司未按约进行固定资产投入，并未造成锦宏物业公司实际损失。因双方《前期物业服务合同》已届满，朝天门商贸公司已无向锦宏物业公司履行该义务之必要，故一审法院对锦宏物业公司要求朝天门商贸公司支付固定资产投入费2711040元的请求不予支持。锦宏物业公司自行投入459070.08元购买部分资产，不属双方合同约定范围。锦宏物业公司要求朝天门商贸公司支付该459070.08元无合同依据，一审法院不作处理。双方可参照《前期物业服务合同》第十一条的约定，在合同期满后，通过协商折旧方式处置。
朝天门商贸公司主张其支付的物业服务办公用品、低值易耗品等费用67411.56元应在物业服务费中抵扣。朝天门商贸公司为购置办公用品、低值易耗品等而支付67411.56元，均发生于前期介入阶段，而前期介入阶段均系由朝天门商贸公司审核据实支付，属朝天门商贸公司一方本应支出的成本，且双方庭审中均承认前期介入阶段的物业费已结清，故一审法院对朝天门商贸公司辩称该费用应予抵扣的意见不予支持。
(三)关于物业管理用房装修费。投标文件与《前期物业服务合同》约定朝天门商贸公司应向锦宏物业公司交付物业管理用房并出资进行装修，但朝天门商贸公司未按合同交付物业管理用房也未出资装修。朝天门商贸公司的行为并未造成锦宏物业公司实际损失。锦宏物业公司基于合同履行请求权要求朝天门商贸公司支付物业管理用房装修费，因双方《前期物业服务合同》已届满，朝天门商贸公司已无向锦宏物业公司履行该义务之必要，故一审法院对锦宏物业公司要求朝天门商贸公司支付物业管理用房装修费2898000元的请求不予支持。
六、关于朝天门商贸公司是否违约及违约责任问题
《前期物业服务合同》约定：业主或使用人应在每月前15日内交纳当月物业服务费。违反合同约定未能按时足额交纳物业服务费的，应按每日万分之五的标准支付违约金。锦宏物业公司主张朝天门商贸公司未按期支付物业服务费，应按前述约定承担违约金11058089.33元。朝天门商贸公司主张双方因物业费标准等问题存在分歧，并且于2017年10月达成协议，朝天门商贸公司对未支付物业费并无过错，锦宏物业公司无权要求支付逾期付款违约金，且违约金过高，不应超过银行同期贷款利率。
一审法院认为，双方签订《前期物业服务合同》的背景与普通的前期物业服务合同存在较大不同。《前期物业服务合同》涉及较长的前期介入阶段，建设单位朝天门商贸公司开发的物业是大型市场，合同履行中物业存在大量未售出和空置情况。双方《前期物业服务合同》对空置部分未作明确约定，且双方对物业收费办法的适用问题存在理解不同。双方对收费标准产生分歧在所难免。在此情况下，虽然一审法院认定朝天门商贸公司确实存在逾期支付物业费的情况，但根据实际情况和权利义务对等原则，依据《前期物业服务合同》第八条、第二十八条的约定要求朝天门商贸公司承担违约责任有失公平。但朝天门商贸公司逾期支付物业服务费属实，锦宏物业公司垫付费用为朝天门国际商贸城提供物业服务必然产生利息等损失，朝天门商贸公司应当填补。根据合同履行情况、朝天门商贸公司违约过错程度、由此可能给锦宏物业公司造成的损失等综合因素，一审法院酌情确定朝天门商贸公司承担逾期付款违约金100万元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条、国务院《物业管理条例》第四十一条、四十二条，最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十九条、《重庆市物业管理条例》第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，一审判决：一、朝天门商贸公司于本判决生效之日起十日内向锦宏物业公司支付2016年9月2日至2018年2月28日期间商铺和地下车库的物业服务费44672119.60元；二、朝天门商贸公司于本判决生效之日起十日内向锦宏物业公司支付开荒费2856700元；三、朝天门商贸公司于本判决生效之日起十日内向锦宏物业公司支付逾期付款违约金100万元；四、驳回锦宏物业公司的其他诉讼请求。案件受理费567405元，诉讼财产保全费5000元，合计572405元，由锦宏物业公司负担283702元，朝天门商贸公司负担288703元。
本院二审期间，双方当事人未提交新证据。
二审查明：1.案涉商场开业的时间为2016年9月2日，锦宏物业公司从案涉项目撤场的时间为2018年11月5日；2.朝天门商贸公司主张案涉物业空置面积为65万㎡左右，其中有证据证明的部分为485745.24㎡，营业面积为388806.83㎡，对此一审法院认定存在笔误，二审法院予以纠正；3.案涉物业空置部分面积485745.24㎡已经移交锦宏物业公司管理。4.二审审理期间，朝天门商贸公司依据锦宏物业公司委托于2019年1月17日代锦宏物业公司发放员工工资1294386.53元，锦宏物业公司书面同意该款项在本案中予以扣除。
二审另查明：2018年9月5日重庆市第五中级人民法院作出的(2018)渝05民终1930号民事判决认定，朝天门商贸公司与锦宏物业公司因物业服务费计算标准、面积及合同履行中的其他问题存在争议，在政府有关部门协调下，锦宏物业公司继续按原服务体制提供物业服务，该物业服务关系为临时物业服务关系。该院确定锦宏物业公司在该判决生效后60日内退出管理区域，终止双方临时物业服务关系。上述判决现已生效。
本院对一审法院查明的其他事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为：1.朝天门商贸公司尚欠锦宏物业公司的物业服务费金额；2.案涉物业固定资产投入费、物业管理用房装修费、案涉物业开荒清洁费是否应由朝天门商贸公司承担；3.朝天门商贸公司是否应向锦宏物业公司承担违约责任。
一、关于朝天门商贸公司尚欠锦宏物业公司的物业服务费金额的问题
(一)案涉《物业服务明细表》是否应作为确定物业服务费标准的依据
该明细表不能作为确定物业服务费标准的依据。事实和理由：锦宏物业商贸城分公司无权代表锦宏物业公司改变锦宏物业公司与朝天门商贸公司关于案涉物业服务费计价标准的约定。锦宏物业商贸城分公司作为锦宏物业公司的分支机构，并不具备独立的法人资格，其应在锦宏物业公司授权范围内开展对案涉物业管理工作。锦宏物业公司在向朝天门商贸公司出具的授权委托书中明确载明：锦宏物业商贸城分公司代表锦宏物业公司履行案涉项目的前期物业服务合同和前期介入协议的权利和义务，但不代表本公司签订各类合同。该授权委托书作为双方在2016年1月5日签订的《物业服务前期介入协议》以及2016年7月1日签订的《第二阶段物业服务前期介入协议》的附件。朝天门商贸公司理应知晓锦宏物业商贸城分公司的授权范围，而涉及对案涉物业服务费计价标准的重新确定属于对之前双方签订的《前期物业服务合同》中相关权利义务的变更，并不属于履行该合同事项的范畴，锦宏物业商贸城分公司签订该明细表属于无权代理，且事后亦未取得锦宏物业公司的授权，故该明细表对锦宏物业公司并不具有约束力。需要指出的是，上述对《物业服务费明细表》的认定并不影响锦宏物业商贸城分公司，在其授权范围内代表锦宏物业公司履行在《前期物业服务合同》中的权利和义务。一审法院对此认定正确，本院予以维持。
(二)锦宏物业公司是否有权收取2017年9月17日之后的物业服务费
锦宏物业公司有权收取案涉物业2017年9月17日之后的物业服务费。事实和理由：双方签订的《前期物业服务合同》中约定的两年期限即2017年9月17日到期后，双方因到期后是否继续履行合同、物业服务费计算标准及拖欠物业服务费等问题发生争议，引起相关诉讼。在诉讼期间内经有关政府部门协调，双方形成临时物业服务关系，上述事实已经重庆市第五中级人民法院2018年9月5日作出的(2018)渝05民终1930号生效法律文书确认。在临时物业服务关系存续期间，锦宏物业公司亦按“物业原体制”提供相应物业服务，其主张参照双方《前期物业服务合同》的标准计取物业服务费用的请求应予支持。依据本院查明事实，锦宏物业公司从案涉项目撤场的时间为2018年11月5日，一审法院结合锦宏物业公司的诉讼请求，确定案涉物业服务费计算至2018年2月28日并无不当，本院予以确认，朝天门商贸公司的该上诉理由不能成立，依法不予支持。
(三)空置部分485745.24㎡、地下车库的物业服务费标准如何确定
朝天门商贸公司虽主张案涉物业空置部分的面积有65万㎡左右，但其亦表示有证据证明的部分为485745.24㎡，锦宏物业公司对案涉物业空置部分面积为485745.24㎡无异议，因此本院确认案涉物业空置部分的面积为485745.24㎡。上述空置部分物业服务费应按6.37元/月/㎡计算。事实和理由：1.双方在《前期物业服务合同》中对此有明确约定。双方在《前期物业服务合同》第六条中约定：物业服务收费选择包干制，市场交易区商铺6.37元/月/㎡，室内停车位74.94元/月/个。同时双方在《前期物业服务合同》第八条中对已纳入物业管理区域但不收取物业管理费的情况进行了列举式约定，但并不包含案涉空置部分的情形。本案中，在双方明确空置部分物业已经移交锦宏物业公司进行管理的情况下，就该部分物业朝天门商贸公司理应按照双方约定的标准即6.37元/月/㎡向锦宏物业公司支付物业服务费。2.双方在履行合同过程中并未就约定的6.37元/月/㎡的标准作出相应变更。依据前述分析，案涉《物业服务明细表》中涉及物业服务费标准变更的部分锦宏物业商贸城分公司属无权代理，且事后未取得锦宏物业公司的追认，因此该明细表对锦宏物业公司并无约束力。朝天门商贸公司在本案中亦未能举示出双方就空置部分收费标准变更问题达成合意的其他证据，应视为双方就此问题未有新的约定。3.朝天门商贸公司对履行《前期物业服务合同》中应承担的义务和产生费用是明知的，案涉物业出现空置现象属于其应承担的商业风险范畴。本案中，案涉《前期物业服务合同》的附件招标文件中明确载明了物业服务费月报价表和合同期限内物业服务费总报价表，其中物业服务费月报价表显示案涉物业市场的物业服务费标准为每月6.37元/月/㎡，收费标准903781.77㎡，合计费用5757089.87元/月，停车位74.94元/月/个，6154个，合计461180.76元/月，年合计74619247.56元。在合同期限内物业服务费总报价表中载明两年的物业服务费用总额为149238495.12元，在该报价表中双方并没有明确区分空置部分物业与营业部分物业。上述事实表明，朝天门商贸公司对其应支付物业服务费的面积、标准以及应承担的费用总额是知晓的，在双方履行合同过程中，因其招商工作进展不利造成案涉物业出现空置现象属于朝天门商贸公司应承担的商业风险，朝天门商贸公司以要求降低物业服务费的形式转移相应风险不符合双方合同约定。综上，在案涉空置部分物业已经向锦宏物业公司移交管理，锦宏物业公司亦举证证明其对该区域实际履行了相应的物业管理义务的情形下，锦宏物业公司有权依据双方约定的标准向朝天门商贸公司主张该部分的物业服务费用，一审法院按双方约定的50%计算该部分物业服务费用缺乏相应的依据，本院对此应予纠正。
地下车库不应按74.94元/月/个计取物业服务费。虽然双方在《前期物业服务合同》第六条中约定了“室内停车位74.94元/月/个”，但同时在第八条中约定“已纳入物业管理区域，但甲方整片未移交的空置物业，约定不缴纳物业服务费”。本案中，朝天门商贸公司并未实际向锦宏物业公司移交案涉地下停车位，因此锦宏物业公司无权依据该合同约定的74.94元/月/个向朝天门商贸公司主张该项物业服务费。鉴于朝天门商贸公司亦认可锦宏物业公司对案涉地下车库开展了部分工作，一审法院据此主张了部分地下车库物业服务费用亦并无不当，本院对此予以维持。
综上，朝天门商贸公司应向锦宏物业公司支付的2016年9月至2018年2月28日商业及地下车库部分物业服务费应为：(874552.07㎡×6.37元/月/㎡×18月)+1404000元（地下车库费用）-29160246.20元（已付款）-1294386.53元（二审期间代支付工资）=71225507.62元。
二、关于物业固定资产投入费、物业管理用房装修费、案涉物业开荒清洁费是否应由朝天门商贸公司承担的问题
(一)关于案涉物业固定资产投入费用的问题。双方在《前期物业服务合同》第十一条约定“固定资产由乙方提供固定资产列表，甲方审定后统一配置，固定资产折旧费由双方按约定比例和金额，本合同期满后在乙方的履约保证金中扣除，不足部分由乙方另行补足支付给甲方”，双方在该合同的附件招标文件中对固定资产配置明细及固定资产折旧费均进行了明确的约定，其中载明固定资产总投入费用为2711040元。因此，朝天门商贸公司负有承担该笔费用的义务。本案中，朝天门商贸公司并未按照上述约定为锦宏物业公司配置相应的固定资产，亦未向锦宏物业公司支付该项费用，现锦宏物业公司自行购买部分固定资产共支出459070.08元，该部分固定资产多为电脑、办公桌椅等工作必备物品，且购买期间系在案涉《前期物业服务合同》履行期间，因此该项支出应由朝天门商贸公司承担。双方虽约定了固定资产折旧费用，但约定的固定资产与锦宏物业公司实际购买的案涉物品无法形成一一对应关系，双方对固定资产折旧费用应分担的比例亦未明确约定。本院结合上述物品的购买时间、双方约定的折旧费用比例等因素，将该金额酌定为30万元，在朝天门商贸公司承担该费用后，上述固定资产残值由朝天门商贸公司进行处理。一审法院对锦宏物业公司的该项诉讼请求不予支持不符合双方约定，本院予以纠正。
(二)关于物业管理用房装修费的问题。双方在《前期物业服务合同》第十一条约定“物业管理用房装修及费用方案，由甲方审定后负责装修和费用投入”，双方在该合同的附件招标文件中亦约定朝天门商贸公司应向锦宏物业公司提供的物管用房面积为3692㎡，装修费用为289.9万元。事实上在双方实际履行合同过程中，朝天门商贸公司并未按照约定向锦宏物业公司提供指定的物管用房，理应向锦宏物业公司履行该约定义务并承担相应费用。但考虑到双方合同已经履行完毕，且在履行合同的过程中朝天门商贸公司提供了其他替代性物业用房，锦宏物业公司亦并未实际支出该项装修费用。因此锦宏物业公司要求朝天门商贸公司支付该费用的基础不存在，本院对锦宏物业公司的该项诉讼请求不予支持，一审法院对此认定正确，本院予以维持。
(三)关于案涉物业开荒清洁费的问题。双方在《前期物业服务合同》第十一条约定“开荒费用由甲方据实结算”，双方在该合同的附件招标文件亦约定开荒费用总金额2856700元。审理中，锦宏物业公司举示了其为履行开荒义务而与案外人签订的开荒费用确认表，并举示了相应的已按约定履行开荒义务的相关证据，该费用为锦宏物业公司必要支出，依据双方约定应由朝天门商贸公司承担。朝天门商贸公司虽辩称开荒工作是由总承包单位完成，但并未举示相应证据证明双方对开荒工作作出了变更约定，亦未举示由总承包单位完成开荒工作的相应依据，因此对朝天门商贸公司的上诉请求本院不予支持，一审法院对此认定正确，本院予以确认。
三、朝天门商贸公司是否向锦宏物业公司承担违约责任的问题
本案中，双方在《前期物业服务合同》中约定：业主或使用人应在每月前15日内缴纳当月物业服务费。违反合同约定未能按时足额缴纳物业服务费的，应按每日万分之五的标准支付违约金。上述约定合法有效，应以此标准确定朝天门商贸公司应支付的逾期付款违约金。在2016年9月1日至2018年2月28日期间，朝天门商贸公司仅向锦宏物业公司支付物业服务费29160246.20元，其欠付锦宏物业公司物业服务费达7100余万元，锦宏物业公司据此向朝天门商贸公司主张违约金11058089.33元。但上述欠付的7100余万元费用包含双方履行临时物业服务合同关系期间(即合同期满后2017年9月18日至2018年2月28日)产生的费用，人民法院基于双方履行合同的实际，从权利义务关系一致的角度考虑确定临时物业服务费参照《前期物业服务合同》的标准计取，但并不表明其逾期付款违约金考虑亦应参照《前期物业服务合同》确定，锦宏物业公司对该部分费用一并主张参照合同约定标准计算违约金缺乏事实依据。本案计算朝天门商贸公司逾期付款违约金应以合同期间内欠付的费用为基数。本案中，朝天门商贸公司虽抗辩锦宏物业公司提供的物业服务未达到合同约定的标准，但亦并未举示充分的证据予以证明。综上，一审法院酌定100万元违约金明显过低，结合双方在合同中约定的逾期付款违约金的标准及双方履行合同的实际情况，本院依法纠正为600万元。
综上，一审法院认定事实存在错误，且二审期间出现朝天门商贸公司又支付款项的新事实，锦宏物业公司的上诉请求部分成立，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持重庆市第五中级人民法院(2017)渝05民初1499号民事判决第二项；
二、撤销重庆市第五中级人民法院(2017)渝05民初1499号民事判决第四项；
三、变更重庆市第五中级人民法院(2017)渝05民初1499号民事判决第一项为“重庆朝天门国际商贸城股份有限公司于本判决生效之日起十日内向重庆锦宏物业管理有限公司支付2016年9月2日至2018年2月28日期间商铺和地下车库的物业服务费71225507.62元”；
四、变更重庆市第五中级人民法院(2017)渝05民初1499号民事判决第三项为“重庆朝天门国际商贸城股份有限公司于本判决生效之日起十日内向重庆锦宏物业管理有限公司支付逾期付款违约金600万元”；
五、重庆朝天门国际商贸城股份有限公司于本判决生效之日起十日内向重庆锦宏物业管理有限公司支付固定资产投入费用30万元；
六、驳回重庆锦宏物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费572405元，由重庆锦宏物业管理有限公司负担200000元，重庆朝天门国际商贸城股份有限公司负担372405元。二审案件受理费572405元，由重庆锦宏物业管理有限公司负担200000元，重庆朝天门国际商贸城股份有限公司负担372405元。
本判决为终审判决。
审判长 李 震
审判员 郭 勇
审判员 汤君丽
二〇一九年八月一日
书记员 陈**平
