重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
(2025)渝05民终2151号
上诉人（原审被告）：罗某某，男，1977年3月14日出生，汉族，住重庆市巴南区。
委托诉讼代理人：王婷婷，重庆泰洪瑞律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：重庆某物业公司，住所地重庆市沙坪坝区。
法定代表人：邓某某，执行董事。
委托诉讼代理人：于亚辉，北京市东方（重庆）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周程渝，北京市东方（重庆）律师事务所实习律师。
上诉人罗某某因与被上诉人重庆某物业公司物业服务合同纠纷一案，不服重庆市巴南区人民法院（以下简称巴南区法院）(2024)渝0113民初23628号民事判决，提起上诉。本院于2025年3月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人罗某某的委托诉讼代理人王婷婷，被上诉人重庆某物业公司的委托诉讼代理人于亚辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
罗某某上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判其仅支付重庆某物业公司2022年8月10日至2024年5月31日的物业费，并驳回重庆某物业公司要求其支付违约金的诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由重庆某物业公司承担。事实与理由：1.重庆某物业公司请求罗某某支付的部分物业费已超过诉讼时效，即使未过时效，罗某某也不应支付2022年8月10日前的物业费。罗某某并未收到重庆某物业公司寄送的催告函，且只应从签订《前期物业管理服务协议》之日即2022年8月10日起缴纳物业费。罗某某于2024年8月开始装修，此前房屋一直处于空置状态并未实际使用，故2022年8月10日至2024年8月物业费也应予减免。2.重庆某物业公司不应按照10.4元/㎡/月的标准收取物业费。案涉房屋所在写字楼无法达到甲级写字楼的标准，不应按其标准收取物业费。罗某某在装修前未使用过空调，重庆某物业公司不应向其收取空调费。3.重庆某物业公司的物业服务存在诸多瑕疵，其请求罗某某支付违约金不应得到支持。重庆某物业公司并未按照《前期物业管理服务协议》约定公布物业管理服务费用收支账目、建立来访登记制度，未对部分业主占用公共区域违章、私搭、乱建等现象予以纠正、制止。
重庆某物业公司答辩称，1.重庆某物业公司先后于2021年12月20日、2023年2月9日、2024年5月23日向罗某某发出欠费告知函，不存在诉讼时效经过的问题。案涉房屋并非处于空置状态，不应享受优惠减免政策。2.重庆某物业公司与罗某某签订的《前期物业管理服务协议》不违反法律法规的强制性规定，13元/㎡/月的物业费标准经过双方确认。空调费包含在物业费中，重庆某物业公司按照相关规定提供了空调服务。3.重庆某物业公司依法公示了物业管理服务费用收支账目，建立了完善的来访登记制度，也按照相关法律规定要求违章乱建的部分业主进行了整改。重庆某物业公司要求罗某某支付违约金的诉讼请求符合法律规定。
重庆某物业公司向一审法院起诉请求：1.判令罗某某向重庆某物业公司支付2019年10月30日至2024年5月31日的物业费204539.59元；2.判令罗某某支付重庆某物业公司违约金18680.09元（以所欠物业费为基数，按照一年期贷款市场报价利率计，从2019年10月30日计算至款清之日止）；3.该案诉讼费由罗某某承担。
一审法院认定事实：2014年6月30日，重庆某置业公司与重庆某物业公司签订《前期物业服务合同》，约定重庆某置业公司将巴南某广场项目部分物业委托给重庆某物业公司实施前期物业服务事宜，委托管理期限自2014年7月1日起至该物业管理区域的业主委员会成立且重新选聘物业服务企业并签订物业服务合同之日止；甲级写字楼物业服务费按房屋建筑面积每平方米人民币13元/月（包含中央空调费）收取；室外步行街物业服务费按房屋建筑面积每平方米人民币5元/月收取；物业服务费按入伙通知书规定时间开始计收，每6个月为一个结算周期，业主应于每个结算周期到来10日前预先缴纳下一个结算周期的物业服务费，逾期按日3‰收缴滞纳金等。
2022年8月10日，重庆某物业公司（甲方）与罗某某（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定由甲方为乙方提供前期物业管理服务，物业费收费标准为甲级写字楼按建筑面积每月每平方米13元（含空调费），住宅底商（商业）按建筑面积每月每平方米5元；物业费交纳时间为每半年交纳，首次交纳时间为开发商发出的交房通知中所确定的交付使用之日起，以后应在到期前的10日内交纳下一年物业费；乙方出租物业的，物业服务管理服务费由使用人交纳，乙方承担连带责任；乙方未按时足额交纳有关费用，每延迟一日按应付金额的千分之三向甲方支付违约金。《重庆巴南某广场临时管理规约》及附件约定，业主与使用人约定由使用人交纳物业费的，从其约定，业主负连带责任；物业服务企业应在物业管理区域内显著位置公布物业服务项目及其收费标准。罗某某系案涉物业即重庆市巴南区某某房屋业主（用途为商务金融用地/办公），案涉房屋建筑面积为285.73平方米。
2020年11月27日，重庆某物业公司发布关于重庆巴南某广场写字楼2021年物业费优惠收取的通知，载明其在2020年1月-12月（12个月整）对写字楼执行了非空置房物业费按原标准每平方米13元的八折收取，以及对空置房每月按半价收取的优惠政策。为缓解部分客户投资压力，重庆某物业公司决定在2021年1月-12月仍然执行非空置房物业费每平方米八折（10.4元）的优惠政策；对接房后未进行装修、退租后未出租的房屋按空置房计算，每月按半价收取；优惠政策包含“1.理解物业工作，正常缴纳物业费。已经按法律程序追缴物业费的，仍然按全价收取物业费；2.业主需提前书面申请，不接受延后申请，经物业公司核实，水电停止，房屋处于闲置状态（用作库房的房屋视为非空置房），自申请之日起按每平方米6.5元收取；3.执行开始时间为2021年1月1日，结束时间另行通知”三项前置条件。
上述合同履行过程中，重庆某物业公司依约提供物业管理服务至今。因案涉物业拖欠物业费，重庆某物业公司曾于2021年12月20日、2023年2月9日、2024年5月23日作出欠费告知函并向罗某某邮寄了上述函件。其中2021年、2023年的催告函中所列物业费计算标准均按照单价10.4元/㎡计算。同时，重庆某物业公司就案涉物业向巴南区法院提起系列案件，另案中针对重庆仁华房地产经纪有限公司提交的证据显示部分托管物业费计算单价为10.4元/㎡。审理中，重庆某物业公司认可其在诉讼前催缴费用即按照单价10.4元/㎡计算。
另查明，案涉房屋系罗某某于2019年从前物业所有人冯某鱼中购买的二手房产，不动产权证书落款时间为2019年10月30日。重庆某物业公司曾就案涉房屋起诉冯某鱼要求支付物业费，巴南区法院依法作出一审判决并经二审法院维持案涉房屋截至2019年10月29日的物业费。
一审法院认为：《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第三款规定：“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”该案中，《前期物业服务合同》《前期物业管理服务协议》签订时间均发生在《中华人民共和国民法典》（以下简称民法典）施行前，但其相关法律事实持续至民法典施行后，故该案应适用民法典的规定。
该院结合原、被告双方的诉辩称意见及经举证质证的证据，总结该案的争议焦点为物业费标准是否应按照每平方米八折即10.4元计算，详述如下：
依法成立的合同受法律严格保护。根据民法典第九百三十九条“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力”之规定，重庆某置业公司与重庆某物业公司签订的《前期物业服务合同》，应属合法有效，对全体业主具有法律约束力。同时，《前期物业服务合同》与《前期物业管理服务协议》均是当事人的真实意思表示，且内容不违反相关法律、行政法规的强制性规定，当事人应当严格按照合同约定享有权利并履行义务。
经审理查明，重庆某物业公司依约提供了物业服务，根据《前期物业管理服务协议》约定，罗某某应当支付物业费期间欠缴的物业费。2020年重庆某物业公司发布的通知均表明，写字楼非空置房物业费按原标准13元/㎡的八折即10.4元/㎡收取。重庆某物业公司称2020年发布的通知中载明的享受优惠政策的前置条件包含“已经按法律程序追缴物业费的，仍然按全价收取物业费”，但该通知一方面系重庆某物业公司单方意思表示的结果，重庆某物业公司亦未有充分证据证明其已向全体业主进行公示；另一方面从文义上无法判断其“已经按照法律程序追缴物业费”的时间节点，即是从发布之日起已经起诉，还是履行中进行起诉，存在歧义，重庆某物业公司亦未作出合理解释。此外，该优惠通知还载明，优惠政策前置条件包含“执行开始时间为2021年1月1日，结束时间另行通知”。对于优惠政策结束的时间，重庆某物业公司亦未提供相应证据予以证明。结合重庆某物业公司在起诉前两次向罗某某催收欠费款项均系按照单价10.4元/㎡计算，故罗某某应当向重庆某物业公司支付2019年10月30日至2024年5月31日期间的物业费163635.67元（285.73㎡×10.4元/㎡×55个月零2天），对于重庆某物业公司诉请的物业费仅支持部分，超过163635.67元的部分该院不予支持。
关于重庆某物业公司诉请支付违约金的诉讼请求。民法典第五百七十七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”该案中，重庆某物业公司已按约提供物业服务，罗某某却未支付物业费，应当承担逾期缴纳物业费的违约责任。审理中，重庆某物业公司自愿调整违约金计算标准，即按照欠缴金额所处阶段的全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率进行计算，系其权利处分行为，该院予以尊重与支持。根据重庆某物业公司与重庆某置业公司签订的《前期物业服务合同》以及重庆某物业公司与罗某某签订《前期物业管理服务协议》关于物业服务费交纳时间的约定，均表明案涉物业费系采用先付后用的方式支付，但《前期物业管理服务协议》约定的付款周期矛盾，故该院酌情认定自欠付物业费起始以半年为周期（285.73㎡×10.4元/㎡×6个月）分段计算违约金如下：1.以所欠物业费18027.66元（6个月零2天）为基数，自2019年10月30日起按照年利率4.2%（即2019年10月20日当期的一年期贷款市场报价利率）计算至该物业费实际给付时止；2.以所欠物业费17829.55元为基数，自2020年5月1日起按照年利率3.85%（即2020年4月20日当期的一年期贷款市场报价利率）计算至该物业费实际给付时止；3.以所欠物业费17829.55元为基数，自2020年11月1日起按照年利率3.85%（即2020年10月20日当期的一年期贷款市场报价利率）计算至该物业费实际给付时止；4.以所欠物业费17829.55元为基数，自2021年5月1日起按照年利率3.85%（即2021年4月20日当期的一年期贷款市场报价利率）计算至该物业费实际给付时止；5.以所欠物业费17829.55元为基数，自2021年11月1日起按照年利率3.85%（即2021年10月20日当期的一年期贷款市场报价利率）计算至该物业费实际给付时止；6.以所欠物业费17829.55为基数，自2022年5月1日起按照年利率3.7%（即2022年4月20日当期的一年期贷款市场报价利率）计算至该物业费实际给付时止；7.以所欠物业费17829.55为基数，自2022年11月1日起按照年利率3.65%（即2022年10月20日当期的一年期贷款市场报价利率）计算至该物业费实际给付时止；8.以所欠物业费17829.55为基数，自2023年5月1日起按照年利率3.65%（即2023年4月20日当期的一年期贷款市场报价利率）计算至该物业费实际给付时止；9.以所欠物业费17829.55为基数，自2023年11月1日起按照年利率3.45%（即2023年10月20日当期的一年期贷款市场报价利率）计算至该物业费实际给付时止；10.以所欠物业费2971.59为基数，自2024年5月1日起按照年利率3.45%（即2024年4月20日当期的一年期贷款市场报价利率）计算至该物业费实际给付时止。超出部分，该院不予支持。
罗某某经该院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其自行放弃了依法享有的举证、质证、辩论等诉讼权利，不妨碍该院依法判决。
综上，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第九百三十九条、第九百四十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百六十条，最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决：一、被告罗某某于判决生效之日起五日内支付原告重庆某物业公司2019年10月30日至2024年5月31日的物业费163635.67元；二、被告罗某某于判决生效之日起五日内支付原告重庆某物业公司违约金，违约金分段计算如下：1.以所欠物业费18027.66元（6个月零2天）为基数，自2019年10月30日起按照年利率4.2%（即2019年10月20日当期的一年期贷款市场报价利率）计算至该物业费实际给付时止；2.以所欠物业费17829.55元为基数，自2020年5月1日起按照年利率3.85%（即2020年4月20日当期的一年期贷款市场报价利率）计算至该物业费实际给付时止；3.以所欠物业费17829.55元为基数，自2020年11月1日起按照年利率3.85%（即2020年10月20日当期的一年期贷款市场报价利率）计算至该物业费实际给付时止；4.以所欠物业费17829.55元为基数，自2021年5月1日起按照年利率3.85%（即2021年4月20日当期的一年期贷款市场报价利率）计算至该物业费实际给付时止；5.以所欠物业费17829.55元为基数，自2021年11月1日起按照年利率3.85%（即2021年10月20日当期的一年期贷款市场报价利率）计算至该物业费实际给付时止；6.以所欠物业费17829.55为基数，自2022年5月1日起按照年利率3.7%（即2022年4月20日当期的一年期贷款市场报价利率）计算至该物业费实际给付时止；7.以所欠物业费17829.55为基数，自2022年11月1日起按照年利率3.65%（即2022年10月20日当期的一年期贷款市场报价利率）计算至该物业费实际给付时止；8.以所欠物业费17829.55为基数，自2023年5月1日起按照年利率3.65%（即2023年4月20日当期的一年期贷款市场报价利率）计算至该物业费实际给付时止；9.以所欠物业费17829.55为基数，自2023年11月1日起按照年利率3.45%（即2023年10月20日当期的一年期贷款市场报价利率）计算至该物业费实际给付时止；10.以所欠物业费2971.59为基数，自2024年5月1日起按照年利率3.45%（即2024年4月20日当期的一年期贷款市场报价利率）计算至该物业费实际给付时止；三、驳回原告重庆某物业公司的其他诉讼请求。案件受理费2324元，由原告重庆某物业公司负担467元，被告罗某某负担1857元。
二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审审理查明的事实予以确认。
本院认为，本案系物业服务合同纠纷。综合双方当事人的诉辩主张和法院查明的事实，本案的争议焦点有二：一是上诉人罗某某是否应当支付2022年8月10日前的物业费；二是上诉人罗某某是否应当支付相应的违约金。
关于罗某某是否应当支付2022年8月10日前物业费的问题。罗某某上诉主张重庆某物业公司的部分请求已过诉讼时效，且其只应从《前期物业管理服务协议》签订之日即2022年8月10日起缴纳物业费。根据一审已查明的事实，重庆某物业公司自2014年6月30日之日起即为包括案涉房屋在内的巴南某广场项目部分物业提供前期物业服务。虽然罗某某与重庆某物业公司于2022年8月10日签订《前期物业管理服务协议》，但是其早在2019年10月30日即取得案涉房屋的所有权，在重庆某物业公司已履行物业服务义务的情况下，罗某某理应支付2019年10月30日至2022年8月10日期间的物业费。此外，重庆某物业公司先后于2021年12月20日、2023年2月9日、2024年5月23日向罗某某邮寄了欠费告知函，已发生诉讼时效中断的法律效果，故不存在该部分诉讼请求超过诉讼时效的问题。因此，罗某某的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。
关于罗某某是否应当支付相应违约金的问题。如前所述，罗某某未按期向重庆某物业公司支付物业费，应当按照《前期物业管理服务协议》的约定承担违约责任。罗某某上诉主张重庆某物业公司提供的物业服务及案涉写字楼无法达到甲级写字楼标准，缺乏事实依据，本院不予支持。至于罗某某提出重庆某物业公司提供的物业服务存在诸多瑕疵的上诉理由，一则罗某某未举示充分证据予以证明，二则即使皆属实，也不能以此为由拒不支付物业费及相应违约金，故本院对该项上诉理由亦不予支持。
综上所述，上诉人罗某某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4648元，由罗某某负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 蒋晓亮
审 判 员 段晓玲
审 判 员 李 庆
二〇二五年五月二十二日
法官助理 郑大地
书 记 员 王丽丽
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